土地估价技术报告错误要点.docVIP

土地估价技术报告错误要点 土地估价技术报告构成：总述、估价对象描述及地价影响因素分析、土地估价、附件，共四部分。 第一部分 总述（共十二项） 一、估价项目名称：（应含估价目的、价格类型等字样，应估价对象所在市、县全名） 二、委托估价方： 三、受委托估价方：（注意资质、业务范围） 四、估价目的：体现应用方向，要简单明了。 五、估价依据： 六、估价基准日：为时间点，体现年、月、日，易与估价日期相混。要与估价目的相吻合，且需要注意前后一致问题。 七、估价日期：为时间段，体现年、月、日。 八、价格定义：应体现用途（实际、设定）、开发程度（实际、设定）、年期（设定、剩余使用）、权利状况、评估基准日。 错误类型：漏项形式为主，其次定义不确切。 1. 用途：用途类型按地籍规程。 2. 开发程度：主要指宗地红线外，并与用途相结合，视评估对象范围而定。例：铁路线用地，设定开发程度只需三通（电、讯、路），也可设定为“达到开工建设条件”；评估对象为大的独立工矿企业以其红线外开发程度为准，而评估对象为其内部某宗地则以独立工矿红线内开发程度为准。 九、估价结果：应列出总价、单价、估价结果一览表（注意表中单价与面积之积是否等于总价、描述是否与估价目的一致，用语是否规范……。。有无大写、币种；需用外币表示的，是否列出估价基准日外币与人民币的比价。看是否需注明楼面地价。 十、需要特殊说明的事项：关系到评估目的、宗地权利状况、方法……，例如：划拨土地、集体土地抵押应符合相应抵押规定。 错误类型：漏项、与报告无关、术语不规范、违背规程或法律法规（如报告有效期为1年或6个月，用途以规划用途许可证为准……）。 十一、土地估价师签字：见估价报告 十二、土地估价机构：见估价报告 ? 第二部分：估价对象描述及地价影响因素分析（共两大项） 一、估价对象描述：3项 1. 土地登记状况：错误类型：漏项、过于简单或繁琐、术语不规范，前后不一致（与估价对象）。 2. 土地权利状况：描述所有权、使用权、他项权利状况与年限，标明合同规定、证书号等，符合登记要求。错误类型：同上。 3. 土地利用状况： 包括土地及其上建筑物、构筑物等，描述用途、容积率、结构、层数等现状或规划条件（拟开发、转变用途的）。错误类型：同上。 二、地价影响因素分析（参见估价报告）： 3项，注意因素内涵、考虑用途，不要将一般、区域、个别因素混淆。 1. 一般因素：影响地价的宏观性的政策、自然条件等，如经济水平、税收政策、产业政策等。 2. 区域因素：应与宗地用途要求一致。 3. 个别因素：错误类型有因素描述混乱、不客观，术语不规范，内涵不确切（该定量的没有）、漏项、前后描述不一致等。 ? 第三部分：土地估价 一、估价原则：应与用途、方法相结合确定。错误类型：原则叙述不全或泛泛而谈、原则与方法无关（如评估设定用途为现状选择最有效使用原则，不是剩余法、收益还原法选择预期收益原则）、漏项（如市场比较法无替代原则）。 二、估价方法与估价过程：首先看方法选择是否合理、说明是否充分，方法不少于二种方法、不可缺少方法选择理由。 (一)? 市场比较法： 1. 比较实例（实例选择）：必须为交易价格（不能为评估价格）、有具体坐落（门牌号和宗地号）。比较实例不得少于3个。 a. 属同一供需圈：实在无案例，实际估价中也可选临近区域的交易案例。 b. 用途相同或相似：二级地类为宜，其次为一级地类。 c.价格类型相同：即交易类型相同。 d. 交易日期与估价期日接近：不超过3年，一般选2年内的案例，市场变化快的不超过1-2年。 e. 正常或可修正为正常的交易。 f. 区域因素与个别因素相同或相近。 此外问题还有：实例没有宗地号、门牌号、使用单位等基本要素，或实例的区域因素交待不清等。 2. 因素选择： a. 要与第二部分描述一致。 b. 应结合待估宗地区位及用途选择。 c. 因素要全面、不要遗漏重要因素（如期日修正、地质条件等）、且与第二部分相一致。因素选择应有针对性，和地价因素相匹配。如有基准地价则应与基准地价因素一致（时间长或不合理则可不一致，但需说明）；如地价定义仅设定宗地红线外开发程度，则不可用宗地红线内开发程度。 3. 编制比较因素条件说明（表）：尽量量化（要具体，尽量不用良好、接近、……等用语）、用语规范、客观具体、符合实际、与基准地价及第二部分相一致。问题有：交易情况不清，如出让地价，不介绍是出让的那种形式；因素条件说明不量化指标，或量化指标和地价影响因素说明相矛盾等。 4. 编制比较因素条件指数表：结合第二部分考虑，多数为期日、容积率、年期。 错误类型：a.因素指数确定不合理；b. 因素内容与说明表不一