第五章 成本法-.pptVIP

各种结构房屋的耐用年限一般为： 1)钢筋混凝土结构：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年。 2)砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年。 3)砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年。 4)砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。 5)砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。 6)砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。 各种结构房屋的残值率一般为： 1)钢筋混凝土结构0；? 2)砖混结构一等2％；??3)砖混结构二等2％；? 4)砖木结构一等6％；???5)砖木结构二等4％； 6)砖木结构三等3％；??? 7)简易结构0。 例：有一建筑物，建筑总面积100平方米,经过年数5年，单位建筑面积的重置成本500元/m2，耐用年限30年，残值率5%。试用余额递减法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。 第五章 成本法 津粤泉水衡仍增马睫披波匿旬匈誊镊闹衅访茵浅蔑异涉诵孩稗谈酱乃花儡第五章 成本法-第五章 成本法- 主 要 内 容 1、成本法基本原理 2、成本法计算公式 3、成本法适用范围 4、成本法评估过程 5、成本法案例分析 成本构成分析 折旧确定 重建或重置成本确定 成本测算 房地产价格确定 丰绷敞升镶倔轻遥魔缘肯责抑颤仪蒲勿杀渭少雍咕伙兽疚盏洞横喜靡鞭得第五章 成本法-第五章 成本法- 成本法在房地产估价实践中具有广泛的应用价值，也取得了良好的效果。 1、成本法基本原理 成本法是求取估价对象在估价时点时的重新建造价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 成本法也可以说是以开发建造房地产所耗费的各项必要费用之和为依据，在加上正常的利润和应纳税金来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。 所以，成本法这个概念中的“成本”，并不是人们通常所认为的成本，而是价格。 采用成本法求得的价格又通常被称为积算价格。 叼寸贬旱辆将嘿疲云让吕菊曲恐鞋嵌雕妒亡揉镐橡爷辣商熔辫屿迷订烩谰第五章 成本法-第五章 成本法- ? 成本法的理论依据，从卖方的角度还看：是生产费用价值论，即房地产的价格是基于其“生产费用”，重在过去的投入。具体的讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建造该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。 从买方角度看：是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造（或委托另外的人开发建造）。 由以上可见，一个是不低于开发建造已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建造所需花费的代价，买卖双方可接受的共同点必然是等于正常的代价（包含正常的费用、税金和利润）。由此，我们就可以根据开发建造估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来估算其价格。 1.?1理论依据 瞳智连箕嚣剁蒲耸诺樟铭纺置直我垦纪磋贰托钝雪犬糊忆僻挺嘘载力冬构第五章 成本法-第五章 成本法- ? 只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本法估价，但是成本法特别适用于那些既无收益后很少发生交易的房地产的估价。如：学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。 单纯建筑物的估价通常采用成本法。 另外成本法也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法进行估价的房地产。 在房地产保险（包括投报和赔偿）及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。（因为在保险事故中，房地产的损毁往往是局部的，需要将其恢复到原貌；对于发生全部损毁的，有时也需要用完全重建的办法来解决。） １.２适用范围 跑哩盔阂率夫椽雾袋激捉胃世奄漆渐恐劈瘫区拢墙御薯熊粘谐欢页捆侈蛛第五章 成本法-第五章 成本法- 需要注意的是：同收益法中客观收益的理解一样，作为成本法基础的成本，应该是开发建造该类房地产的社会必要成本（客观成本），而不是估价对象房地产的实际成本。因为，在现实生活中，房地产价格取决于它们到来的效用，而不是建造它们所花费的成本。成本的增加和减少一定要对房地产的效用有所作用才能形成价格。 （换一个角度讲，房地产成本的增加，并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。） 成本法的出发点决定了估价结果往往偏于保守，通常低于市场价值，因此，对商业用途房地产价格评估时要首选其他方法，必要时可以选用