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房地产估价理论与方法 李 传 裕 嘉应学院财经系工商管理教研室 二00五 年 七 月 第一章 房地产与房地产估价 第一节 引 言 房地产估价——以房地产为对象，对其真实客观合理价格的估计、推测与判断。 房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、表达出来。 我国的房地产估价活动突出表现在下列4方面： 1、房地产估价成为国家法定制度 2、房地产估价师实行了国家统一考试 3、房地产估价执业制定了国家统一标准 4、房地产估价行业成立了全国自律性组织 房地产估价人员应具备的知识结构：需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需具备房地产制度政策、房地产开发经营、以及经济、建筑、城市规划、法律等方面的知识。 第二节 房地产的概念 一、房地产的整体概念 （一）房地产的定义 1、房地产是指土地、建筑物及附着在土地上面的不可分割的其他定着物。房地产本质上包括土地和建筑物两大部分。 2、土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。 3、建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物 4、其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能。 （二）房地产的重要性 1、最基本的生活、生产资料 2、不可缺少的商品要素 3、最重要的家庭财产 （三）房地产的实物、权益和区位（可视为三者的结合） 1、实物是房地产中看得到、摸的着的部分。例如，建筑物的结构、设备、装修、外观土地的形状等 2、权益是房地产中无形的不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。例如所有权、使用权、租赁权抵押权、地役权相邻关系等 3、区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系。由于房地产的位置不可移动，因此区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。 （四）房地产的存在形态 1、土地。 最简单的情形是一块无建筑物的空地。另外，即使土地上有建筑物，有时也需把它单独看待，只评估其中的土地价值。 2、建筑物。在实物形态上与土地连为一体，但在某些情况下需要把它单独看待，只评估其中的建筑物价值。 3、房地。当实物形态上土地与建筑物合为一体，且在估价时也把它们作为一个整体来看待。 概括起来，从实物角度来看的现实中的房地产估价对象有以下几 （1）空地； （2）有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地；（3）地上建筑物；（4）土地与建筑物（已建成的建筑物）的合成体；（5）在建工程（土地与尚未建成的建筑物的合成体）；（6）未来状况下的房地产；（7）已经消失的房地产；（8）现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分，如后来增加的装修；（9）房地产的局部，如某幢公寓中的某套房；（10）包含有其它资产的房地产；（11）作为企业整体的一部分的房地产。 （五）本书对房地产的用词 1、“房地产”：可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体。 2、“房地”：专指土地与建筑物的合成体。 3、“土地”：仅指土地部分 4、 “建筑物”：仅指建筑物部分 二、土地的概念 （一）房地产估价中的土地定义 土地不只是平面，而是三维立体的，是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。具体一宗土地的范围可分为3层：1、地面；2、地面以上一定范围内的空间；3、地面以下一定范围内的空间 （二）土地利用所受的三大限制 1、土地权利的设置以及行使的限制 中国大陆目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、地上权、永佃权。其中，所有权属于自物权，其余属于他物权。他物权是对他人之物所拥有的权利，是对所有权的限制。 2、房地产相邻关系的限制 房地产所有人或使用人在自己的房地产内从事工业、农业、商业等活动及行使其他权利时，负有注意防免损害相邻房地产的义务，就相邻房地产所有人或使用人而言，则享有请求房地产所有人、使用人注意防免损害发生的权利。相邻关系的实质，从义务方面来说是对房地产所有权、使用权的一种限制。 3、土地使用管制 对于房地产估价来说，土地使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市规划。例如，城市规划对土地用途、建筑高度、容积率和建筑密度等的规定。 （三）从房地产估价角度对一宗土地的