土地评价练习题10级.docVIP

土地估价习题 一、土地年纯收益28万元，利率为10%，试确定该土地无限期和50年期的评估值。 E=28/10%=280万元 E=28/10%*(1-1/1.1^50)=277.61万元 二、某地产未来五年收益额分别是10万元、12万元、11万元、13万元、12万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为12万元，利率为10%，试确定该地产无限期和50年期的评估值。 E=10/1.1+12/1.1^2+11/1.1^3+13/1.1^4+12/1.1^5+12/10%/1.1^5 =118.11 E=10/1.1+12/1.1^2+11/1.1^3+13/1.1^4+12/1.1^5+12/10%*(1-1/1.1^45)/1.1^5 =117.09 三、某地产未来五年收益额分别是10万元、12万元、11万元、13万元、12万元，利率为10%，试确定该地产无限期和50年期的评估值。 A=(10/1.1+12/1.1^2+11/1.1^3+13/1.1^4+12/1.1^5)/( 1/1.1+1/1.1^2+1/1.1^3+1/1.1^4+1/1.1^5)=11.50235 E=11.50235/0.1=115.0235 E=11.50235/0.1*(1-1/1.1^50)=114.0437 四、待评地块为商业用途，土地使用年限40年。通过收集有关数据资料，选出三个正常交易的参照物，参照物基本情况及区域因素见表1和表2。根据调查，2008年10月至2009年11月，土地价格平均每月上涨0.5％。待评对象的面积大于三个参照地块，对同一商业用的而言便于充分利用，认为待评地块面积因素对价格的影响较各参照物高1％，利率为8%。请根据上述确定该地块2009年11月的单位面积土地价格。 表1 参照物基本情况表 参照物 项目 A B C 待评对象 用地性质 商业 商业 商业 商业 单价 6200元/ m2 6030元/ m2 5900元/ m2 交易日期 2008年10月 2009年5月 2009年1月 2009年11月 剩余使用年限 33年 35年 33年 40年 表2 区域因素修正表 类似地区 区域因素 A 分值 B 分值 C 分值 自然条件 相同 相同 相同 社会环境 相同 相同 相同 街道条件 稍差 相同 更好 繁华程度 稍差 稍差 相同 交通便捷度 稍差 稍好 相同 规划限制 相同 相同 相同 交通管制 相同 相同 相同 离公交车站点距离 相同 稍近 稍远 交通流量 相同 相同 稍好 周围环境 较差 相同 较好 合计 95 102 104 注：比较标准以待评估地块的各区域因素为标准，即待评估地块的区域因素为100。 交易情况修正系数=1 时间修正： A=106.5/100=1.06, B=103/100=1.03, C=105/100=1.05 区域因素修正： A=100/95=，B=100/102=，C=100/104= 个别因素修正： A=1.01*0.9656=0.9753, B=1.01*0.9774=0.9872, C=1.01*0.9656=0.9753 (1)面积因素修正=1.01 (2)土地使用剩余年限因素： A=（1-1/1.08^33）/(1-1/1.08^40)=0.9656 B=（1-1/1.08^35）/(1-1/1.08^40)=0.9774 C=（1-1/1.08^33）/(1-1/1.08^40)=0.9656 待评土地初步价格 A=1*1.06*100/95*0.9753*6200=6747 B=1*1.03*100/102*0.9872*6030=6011 C=1*1.05*100/104*0.9753*5900=5810 单位面积土地价格=(6747+6011+5810)/3=6189 五、基准地价每平方米5000元，某宗地个别因素修正系数1.2，市场转让因素修正系数1.1，请确定该宗地每平方米土地价格。 E=5000*1.2*1.1=6600 六、土地面积300平方米，房屋建筑面积2000平方米，月租金4.5万元，假设土地还原利率为8％，房产税为租金收入的12％，土地使用税每年每平方米2元，管理费以年租金的5％计，修缮费以房屋现值的2％计，房屋损失准备费按半月租金计，保险费按建筑物现值3‰计，建筑物尚可使用50年，建筑物的还原利率为10％，建筑物价格依成本法求得为120万元。试求本例房屋基地现时无 总收入=12*4.5=54 总费用=14.25 房产税=54*12%=6.48 土地使用税=300*2/10000=0.06 管理费=54*5%=2.7 修缮费=120*2%=2.4 房屋损失准备费=4.5/