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第五章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 一、房地产的概念和特征 （一）房地产的概念 又称不动产，物业。是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分的总称。 房地产存在三种形态：单纯的土地、单纯的建筑物、房地合一的复合房地产。 第一节 房地产评估概述 （二）房地产的特征 1、土地的特性 土地的两重性：是自然资源，同时也是社会资源和资产。具有自然特性和经济特性： （1）自然特性：位置固定性、质量差异性、不可再生性、效用永续性。 （2）经济特性：供给稀缺性、可垄断性、土地用途的广泛性、效益级差性 （3）土地权利： 土地所有权：国家所有权和集体所有权，不可转让。 土地使用权：土地使用权可以拥有和转让，因此地价一般是土地使用权的价格 土地使用权出让最高年限： 土地使用权出让最高年限： 居住用地 70年； 工业用地 50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年； 商业、旅游、娱乐用地 40年； 综合或其他用地 50年。 第一节 房地产评估概述 2、房地产的特性 （1）位置的固定性及区域性 （2）使用的长期性 （3）投资的风险性 （4）保值和增值性 （5）政策的限制性 二、房地产评估的原则 1、合法原则： 合法取得、合法使用、合法交易、合法处分 2、最佳使用原则：法律上允许、技术和功能上可能、经济上可行，并在评估报告中予以说明所采用的前提条件：保持现状、转换用途、装修改造、重新利用前提。 3、替代原则：要求评估结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 4、估价时点原则：确定估价时点是责任交代的界限和评估房地产时值的界限。 三、房地产价格的特征和种类 （一）房地产价格的特征 1、房地产价格既可以表示为交换代价的价格，也可表示为使用和收益代价的租金。 2、房地产价格实质上是房地产权益的价格。 3、房地产价格是在长期考虑下形成的。 4、房地产的现实价格一般随着交易的必要而个别形成，交易主体之间的个别因素容易起作用。 三、房地产价格的特征和种类 （二）房地产价格的种类 1、按照房地产三种形态为标准划分，有以下三种价格形态: 土地价格、建筑物价格、房地价格； 土地价格，简称地价。通常是指空地的价格。根据目前我国的地价体系，地价又可以具体划分为基准地价、标定地价、出让底价、转让地价和其他地价 (如出租价格、抵押价格等)若干种。 建筑物价格，是指纯建筑物部分的价格。 房地价格，是指建筑物连同其占用的土地的价格在一起的价格。 2、除以上基本的房地产价格外，还有以下几种价格形态: 房地产单位价格。它可以是土地的单位面积价格，建筑物单位面积的价格和房地合一状态下的单位面积价格。 楼面地价，又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 或 楼面地价＝土地单价÷容积率 拍卖价格，是指采用拍卖方式出让或交易的房地产成交价格。 招标价格，是指采用招标方式出让或交易的房地产价格。 三、房地产价格的特征和种类 （三） 影响房地产价格的因素 1、土地或房地合一时在评估时需考虑的基本因素 一般因素（行政、经济、社会、其他） 区域因素（地产所在地区的繁华、交通、公用共用配套、环境、规划限制等） 个别因素（面积、地形地貌、临街情况、朝向、楼层、土地使用权年限、容积率、土地开发程度、建筑结构、装修水平、新旧程度等）。 三、影响房地产价格的因素 2、建筑物在评估时需考虑的基本因素 座落位置、面积、用途、建筑结构、建筑`高度、附属设施、装修质量和水平、建成时间、外观、平面格局、产权、其他（建筑物的质量、适用性、建筑风格与城市的总体风格的吻和程度等）。 四、房地产的评估程序 1、明确评估基本事项 评估对象（物质实体和权益状况）、评估目的、评估基准日、评估的具体工作时间。 2、拟定评估工作方案 初选评估方法和评估的技术路线，并确定评估人员及其分工；按评估的要求和评估方法调查搜集数据资料；拟定作业步骤和作业时间表；初算评估成本。 3、实地查勘收集资料 4、选定评估方法评定估算 5、确定评估结果，撰写评估说明或报告 第二节 市场途径及其方法在房地产评估中的应用 一、市场比较法在房地产评估中的应用 (一)计算公式： P=P×A×B×C×D 式中P——待估房地产评估价格； P——可比交易实例价格； A——交易情况修正系数； B——交易日期修正系数； C——区域因素修正系数； D——个别因素修正系数。 (二) 、需修正的各项因素 1。交易情况修正 8项特殊因素：有利害关系人之间的交易、急于出