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2003年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》试卷 （发布时间： 2008-8-9 9:42:00　来自：环球网校） 一、单项选择题（共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。） 1．某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（ ）。A．位置固定性B．不一致性C．适应性D．相互影响性 2．不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（ ）。A．下降B．上升C．不变D．不能确定 3．下列风险中，属于个别风险的是（ ）。A．购买力风险B．市场供求风险C．政策风险D．比较风险 4．已知两税一费的税、费率分别为营业税5％、城市维护建设税7％、教育费附加3％，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为（ ）万元。A．55.0B．85.6C．150.0D．123.6 5．某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/ m2，首付款为房价的30％，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付。已知公积金和商业贷款的年利率分别为4％和 7％，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（ ）元。A．1002.45B．1012.45C．1027.42D．1037.45 6．某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6％，按月等额还款。如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（ ）元。A．544.10B．555.10C．1776.32D．2109.38 7．某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6％，以每月2500元等额还款。该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（ ）元。A．301.53B．2983.84C．1524.15D．1587.65 8．某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12％。按年等额偿还。如该物业年挣经营收入为30万元，则该物业投资的还本付息比率为（ ）。A．0.18B．0.12C．3.39D．5.00 9.甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字搂购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为10万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为（ ）。A.甲乙B.甲乙C.甲=乙D.无法判断 10．土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用是（ ）。A．土地使用权出让费　建设工程教育网提供B．土地使用费C．土地使用权转让费D．毛地价 ．市场的客体通常是指（ ）。A．买家B．卖家C．交易对象D．交易价格 12．在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（ ）。A．建筑师B．结构工程师C．设备工程师D．监理工程师 13．决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是（ ）。A．满足购买者使用要求B．购买者支付能力C．物业预期收益D．物业用途 14．按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的（ ）。A．存量规模B．租金水平C．开发成本D．资本化率 15．在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（ ）。A．空置率合理空置率B．空置率合理空置率C．空置率=合理空置率D．不能判断 16．对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预可行性研究，属于（ ）阶段。A．投资机会研究B．初步可行性研究C．详细可行性研究D．项目的评估和决策 17．下列费用中，不属于土地费用的是（ ）。A．土地使用权出让金B．城市建设配套费C．拆迁安置补偿费D．基础设施建设费 18．以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是（ ）。A．单元估算法B．单位指标估算法C．工程量近似匡算法D．概算指标估算法 19．下列费用中，不属于企业财务费用的是（ ）。A．审计费B．利息C．外汇、汇兑净损失D．融资代理费 20．财务内部收益率是指项目在整个（ ）内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。A．计算期B．动态投资回收期C．项目寿命期D．开发期 21．动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是（ ）。A．动态投资回收期大于静态投资