香港花园浅水湾国际公寓用地土地使用权 (土地).docVIP

香港花园浅水湾国际公寓用地土地使用权抵押贷款的价格评估方法 ? 香港花园浅水湾国际公寓用地位于青岛市市南区香港中路89－93号，项目用地总使用面积为12282.5㎡，总规划建筑面积为101567㎡，该宗土地拟建造“香港花园三期浅水湾国际公寓”高层住宅和商场。由于委估宗地为正在开发的建设用地，根据《房地产估价规范》要求，该宗地评估方法采用假设开发法和基准地价修正法评估。 A、假设开发法 （1）基本思路： 假设开发法(剩余法)的基本理论依据是预期原理，适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，它是通过求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来正常的开发成本、税费等，以此估算估价对象的客观合理价格的一种方法。 假设开发法(剩余法)计算公式： 土地评估价值＝住宅开发完成后总价值－住宅开发建设成本－专业费用－管理费用－销售费用－买方购地所承担的税费－利润 1、总销售收入计算 根据委估房地产所处位置和周边商品房的售价，经收资和统计分析，综合考虑确定，将委估商场用房的平均售价确定为28887元／㎡，商业网点用房平均售价确定为24470元／㎡，高层住宅用房平均售价确定为14714元／㎡，地下商场、车库、仓库、设备等用房平均售价确定为4357元／㎡；依据规划，商场用房的建筑面积为22731平方米，商业网点建筑面积为8914.75平方米，高层住宅建筑面积为34262.25平方米，地下商场、车库、仓库、设备等用房建筑面积为35659平方米考虑，总规划建筑面积为101567平方米，规划容积率为5.366。按照规划设计面积计算销售收入为： 商场用房售价＝28887×22731＝656630397（元） 商业网点用房售价＝24470×8914.75＝218143933（元） 高层住宅用房售价＝14714×34262.25＝504134747（元） 地下设施等用房售价＝4357×35659＝155366263（元） 销售收入合计＝1534275340元 2、总开发成本估算 （1）、开发成本 1、建安工程费：按此项目建筑安装标准，《山东省建设工程消耗量定额》和估价人员调查掌握的青岛市现行同类建筑工程预算和造价资料，委估商场用房的平均成本确定为3500元／㎡，商业网点用房平均成本确定为3200元／㎡，高层住宅用房平均成本确定为2850元／㎡，地下设施等用房平均成本确定为2650元／㎡； 商场用房成本＝3500×22731元） 商业网点用房成本＝3200×8914.75元） 高层住宅用房成本＝2850×89044.80元） 地下设施等用房成本＝2650×35659元） 建安总成本＝300229463元 （2）管理费用 管理费用＝房屋建筑总成本×管理费用率 ＝300229463×3%＝9006884（元） （3）专业费用 专业费用＝房屋建筑总成本×专业费用率 ＝300229463×4%元） （4）投资利息：按青岛市《工期定额》及同类规模房地产开发项目开发周期等资料，本项目开发期定为2年，建安工程费、专业费用、管理费用投入方式为：第一期投入年按1.5年，投入60%；第二期投入年按0.5年，投入40%。计算公式为： 利息＝地价×［（1+5.85%）2-1］+60%×（总建筑费+管理费用+专业费用）×［（1+5.85%）1.5-1］+40%×（总建筑费+管理费用+专业费用）×［（1+5.85%）0.5-1］＝地价×A+B其中：A＝（1+5.85%）2-1 ＝0.1204B＝60%×（总建筑费+管理费用+专业费用）×［（1+5.85%）1.5-1］+40%×（总建筑费+管理费用+专业费用）×［（1+5.85%）0.5-1］ 利息率取（银行一年期贷款利率）＝5.85％则： A＝0.1204B（5）销售税费 销售税费＝房地产建成总售价×销售税费率 ＝房地产建成总售价×（广告宣传及销售代理费率+营业税、教育费附加、交易手续费费率） ＝1534275340×（2%+5.6%）＝116604926（元） （6）购置土地由买方承担的税费 购置土地由买方承担的税费＝税费率×地价 ＝3%×地价 （7）房地产开发总成本 房地产开发总成本＝屋建筑成本+管理费用+专业费用+利息+销售税费+购置土地由买方承担的税费 ＝A×地价+3%×地价+C其中：C＝建安工程费+管理费用+专业费用+B+销售税费 ＝300229463+900688420855260+116604926＝458705712（元） 3、利润 利润＝房地产开发总成本×利润率 ＝（A×地