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案例分析解题思路2 第二节估价报告指错 一、答题技巧 1、指错题指出的错误根本不只13处，……这样的情况下应该如何取舍？ 这是因为错误的严重程度不一样，有些错误是因为前面错了引起的连锁错误，有些是次要的错误，你要把自己觉得有把握的错误写在前面，否则，13个错误写完了，后面你再写得多也没分！ 2、揣摩评卷人的心理 3、先理草稿，再答题 二、答题思路 （一） 阅读报告：1、先了解估价基本事项。2、了解价值定义。3、了解方法技术思路。4、看估价依据全不全，假设限制条件，特殊说明。5、测算过程。6、估价结果 （二） 错误类型 1、不全面。①缺有效期、价格内涵、资质等；②假设限制条件；③估价依据、基准地价、估价人员现场调查；④估价结果。 2、不规范。①术语不规范；② 表达方式不规范（带有感情色彩、模棱两可如可能大概）；③错别字。 3、不充分。(1)取值依据不充分（数据来源、资本化率取值）；(2)推理说明不充分。① 时间修正未说明市场状况分析。② 比准价格的未说明理由。如加权、平均。③ 各种方法最后综合取值的理论依据。 4、不一致。①结果报告与技术报告不一致；②两种方法之间参数不一致（基准地价、比较法中的年期修正、资本化率）；③报告中有两个估价对象，分开评时参数不对应；④前面的因素分析和后而后面的取值计算不一致；⑤推理说明与结论不一致。 ５、 不正确。①每一项描述不正确（评估目的）；②推理分析不正确（与常理相悖）；③方法选用不正确；④技术路线不正确（公式、价值内涵、时点、形成过程） （三） 常见错误 一、报告书不完整（共8项内容） 1. 封面 2. 目录 3. 致委托方函： 时点、对象、目的、结果、有效期、签字、盖章 4. 估价师声明 5. 估价假设和限制条件 ① 说明不全（评估时，工业房地产作商业用途，假设……）； ② 他项权利（抵押权对资产的影响）； ③ 特殊处理（无法确认的数据特殊处理）； ④权证说明（证与用途不一致，产权问题，他项权利是否评估，出让土地最高年限超出的处理如：商地本应40年，证载70年，要按40年处理，划拨土地转让的说明）。 6. 估价结果报告 7. 估价技术报告 8. 附件 二、估价结果报告书漏项（共13项内容） 一) 委托方（委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所） 二) 估价方（估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级） 三)估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中： 对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况； 对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况） 另外注意：1) 土地使用权人交代不清 2) 土地使用权性质交代不清，如是出让还是划拨土地，集体土地还是国有土地等 3) 土地使用年限交代不清，如起止年月等（划拨土地不需交代） 4) 是否具有土地使用权证没有交代 5) 是否具有房屋所有权证没有交代 6) 房屋用途交代不清 7) 建筑物结构交代不清 8) 房屋建成年代交代不清 9) 房屋的权属交代不清（特别是抵押的情况） 10) 房屋的状态交代不清楚（如在建工程的投入数量） 11）面积前后不符，分部之和不符合总面积； 12）建筑物装修情况要详细、尤其是商业用途 四) 估价目的（说明本次估价的目的和应用方向） 着重察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确 五) 估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日） 估价时点是否准确（注意各种估价目的房地产估价的估价时点） 与后面引用的时间数据是否吻合。（交易时间修正、汇率） 六) 价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵） 采用公开市场价值标准，还是特殊估价 七) 估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料） （提供与估价目的、估价对象类型及数据有关 1、 估价规范2、委托书3、少重要法规 八) 估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则） （缺少与估价方法对应原则） 九) 估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义） 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定