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房地产估价概论 专业估价与非专业估价的本质区别： 专业估价是由专业人员和专业机构完成的。 专业估价提供的是专业意见。 专业估价具有公信力。 专业估价实行有偿服务。 专业估价要承担法律责任。 专业房地产估价的概念 专业房地产估价的核心内容是为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断。是指房地产估价师和房地产估价机构接受他人委托，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法律法规和标准，在合理的假设下，运用科学的方法，对特定的房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。 房地产估价要素： 估价目的； 估价对象； 估价时点； 价值类型； 估价依据； 估价假设； 估价原则； 估价程序； 估价方法； 估价结果。 房地产估价的衍生业务： 价值分配业务 价值减损评估业务 相关经济损失评估业务 房地产咨询顾问业务 “中国房地产估价师学会”于2004年7月12日更名为“中国房地产估价师与房地产经纪人学会”简称：“CIREA” 1999年2月12日建设部发布了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》 房地产估价的本质： 房地产估价是评估房地产的价值而不是价格； 价格与价值的关系及本质的区别:价值是物的真实所值，在内在的，是相对客观和相对稳定的，是价格的波动的“中心”；价格是价值的外在表现，围绕着价值而上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实，它因人而异，时高时低。 房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价 房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证 房地产估价会有误差，但误差应在合理的范围内 对估价准确性的认识： 即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的价值意见，只会得出近似的价值意见； 所有的评估价值都会有误差，即：评估价值=真实价值+误差 不能用物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价由较大的误差，英国放宽到+-20%。 判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较。 房地产估价既是一门科学也是一门艺术 “完全市场”同时具备的8个条件： 同质商品，买者不在乎从谁手里购买； 买者和卖者的人数众多； 卖者和买者都有进出市场的自由； 卖者和买者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格； 就成交总额而言，买个卖者和买者的购销额是无关紧要的； 卖者和买者无串通共谋行为； 消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化； 商品可转让且可发生空间位置的移动。 房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比/房地产价格变化的百分比 弹性大于1称为富有弹性 弹性小于1称为缺乏弹性 弹性等于1称为单一弹性 弹性无穷大称为完全弹性 弹性等于0称为完全无弹性 房地产估价的必要性： 专业估价存在的基本前提 房地产需要专业估价 房地产估价在估价行业中占主体 房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少。 房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情绪相对较少。 房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。 房地产估价的要素： 估价当事人： A.房地产估价师：是指具有房地产估价专业知识和经验，取得房地产估价师执业资格证书，并按照《注册房地产估价师管理办法》注册，取得房地产估价师注册证书，从事房地产估价活动的专业人员。 B.估价机构：是指具备足够数量的房地产估价师等条件，依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的专业服务机构。 C.委托当事人：俗称客户，是指直接向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位或个人。 2.估价目的：是指一个估价项目中股价委托人对股价报告的预期用途，通俗地说，是委托人将要拿未来完成后的股价报告去做什么，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为、行政行为的需要。 对房地产估价的不同需要及相应的估价目的可分为：国有建设用地使用权出让，房地产转让，租赁，抵押贷款，征收征用补偿、分割、损害赔偿、争议调处、司法鉴定、税收、保险，企业合并、分立、改制、上市、对外投资、合作、合资、资产重组、产权转让、租赁、清算，房地产估价争议中的房地产估价复核或鉴定。 3.估价对象：即估价客体，也称为被估价房地产、估价标的、当为房屋所有权和建设用地使用权以外的某种房地产权利时，例如租赁权、地役权、抵押权时，可称为被估价权利，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权利及相关其他财产。 4.估价时点：是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。由于同一房地产在不同的时间会有不同的价值，所以估价必须弄清并说明是评估估价对象在哪个特定时间的价值。 5.价值类型：一是指价值的种类；二是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的某种价值—特定价值。价值类型分为：市场价值