第四章 市场比较法2.ppt

最重要、最常用的基本估价方法之一，也是国外通用的经典估价方法！ 本章学习要求 了解市场比较法含义、基本原理、操作步骤 熟悉交易实例的收集方式和选择可比案例要求 掌握建立价格可比基础交易情况修正、交易日期调整和房地产状况调整的技术 市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。 选择类似房地产 理论依据：替代原理 适用条件：同一供求范围内并在估价时点的近期有存在较多类似房地产交易，是以发育健全的房地产市场为基本条件。 适用对象：比较法适用的对象是具有交易性的房地产。 运用市场比较法求取房地产价格一般分为下列7个步骤： 1)搜集交易实例； 2)选取可比实例； 3)建立价格可比基础； 4)进行交易情况修正； 5)进行交易日期修正； 6)进行房地产状况修正； 7)求取比准价格。 4.2.1、搜集交易实例 4.2.1、搜集交易实例 4.2.2、选取可比实例 4.2.3、建立价格可比基础 4.2.4、交易情况修正计算 例4-2：已知某一房地产的正常价格为1500元/m2 ，可比实例价格比正常价格高10%，求可比实例的价格？ 可比实例价格=1500*（1+10%）=1650(元/m2 ） 交易日期修正的具体方法 4.2.7 求取比准价格 综合修正的计算 【例4-11】　为评估某商品住宅2012年10月24日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料见表3－7～表3－10： 【例4-11】　为评估某商品住宅2012年10月24日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料见表3－7～表3－10： 【例4-11】　为评估某商品住宅2012年10月24日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料见表3－7～表3－10： 4.12、为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表： 上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2010年7月1日至2011年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2011年11月1日则每月递减0.5%，而从2011年11月1日至2012年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2012年8月31日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。 本章掌握概念 类似房地产 市场比较法原理 市场法适用对象 市场法可比实例数量要求，质量要求 交易情况修正含义 交易日期调整含义 房地产状况修正含义 比准价格 掌握求取多个可比实例最终比准价格方法(算术平均、加权平均、中位数法、众数法) 练习题 1．市场比较法的理论依据是（??? ） A、替代原理??????????? B、生产费用价值论??????? C、预期原理??????????? D、均衡原理 2．在市场比较法中，建筑容积率修正属于（??? ）修正 A.交易情况????B.交易日期??? C.房地产状况???D.实物状况 3．市场比较法的适用条件是（??? ） A、存在着发育完善的房地产市场? B、在同一供求范围内存在着较多的类似房地产交易 C、存在着规范的房地产估价制度?? D、科学的房地产估价理论 4．在比较法选取可比实例的数量上，一般要求选取（??? ） A.1个即可?? B.2个也行???C.3个???D.3个以上、10个以下 5.经过交易情况修正后，可比实例的价格就变成了（??? ） A.估价对象的价格?????? B.交易时点的价格 C.正常价格????? D.与估价对象的房地产状况相同的价格 6.经过交易日期修正后，可比实例的价格就变成了（??? ）A.估价对象的价格???????? B.交易时点的价格C.正常价格?????D.与估价对象的房地产状况相同的价格 7.经过房地产状况修正后，可比实例的价格就变成了（??? ） A.估价对象的价格???????? B.交易时点的价格 C.正常价格??D.与估价对象的房地产状况相同的价格 8.房地产状况修正中的直接比较修正评分办法是以（??? ）状况为基准（通常设定100）的. A.可比实例房地产??? B.估价