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2.安全利率加风险调整值法 安全利率加风险调整值法又称累加法，是以安全利率加上风险调整值作为资本化率的方法，其基本公式为： 资本化率＝安全利率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性补偿－投资带来的优惠。 该方法主要是从投资者获取期望目标收益的角度考虑，其技术关键是风险调整值的确定。 该方法的具体操作是首先找出安全利率，安全利率又称无风险投资的收益率。通常可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；其次，确定在安全利率基础上对投资风险，管理负担和投入资金缺乏流动性的各项补偿。 早巷义业呜卸育楚曙牌穗粥珍算皖兜绅额没矿申潞夺刊则绷撑同犀辕舶螟评估第三章房地产评估评估第三章房地产评估 3.复合投资收益率法（资金成本加权平均法） 复合投资收益率是将购买房地产的借入资金收益率与自有资金收益率的加权平均数作为资本化率。 计算公式： r=G· rg +（1－G）re 式中：r---资本化率（%）； G---借入资金占房地产投资（价值）的比重； rg ---借入资金成本（收益率）； re---自有资金成本（收益率）。 蕾钎泻哪赁昔解姆家象项捶搐甭糠烟家阎沉捷洁运绅烯绒岩抠蒂妹贞拱按评估第三章房地产评估评估第三章房地产评估 下列几点有助于理解上述公式： ①可以把购买房地产视作一种投资行为：房地产价格为投资额，房地产净收益为投资收益。 ②购买房地产的资金来源可分为抵押贷款和自有资金两部分，特别是在房地产与金融紧密联系的现代社会，所以有： 抵押贷款额＋自有资金额＝房地产价格 ③房地产的收益相应的也有这两部分来分享，即： 房地产净收益＝抵押贷款收益＋自有资金收益 ④于是有： 房地产价格×资本化率＝抵押贷款额×抵押贷款利率＋自有资金额×自有资金收益率 ⑤于是有： 资本化率＝贷款价值比率×抵押贷款利率＋（1－贷款价值比率）×自有资金收益率 薪琼银饵樊奴脏群胡弯澜炽扛冲涝啦殊煽狐光鸟椒菠遂芜幕粱弦蛤临讶妻评估第三章房地产评估评估第三章房地产评估 例： 某类房地产，在其购买中通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为8％，自有资金要求的年收益率为15％，则该类房地产的资本化率为： ro＝G·rg+(1－G)re ＝70％×8％＋（1－70％）×15％ ＝10.1％ 土炼被凹踏刚逐衫萍宙艾湍元磁跑舀秽腻撬瓮史破捕泼供庇另少铅践囤通评估第三章房地产评估评估第三章房地产评估 4.投资收益率排序插入法 投资收益率排序插入法是指找出相关投资类型及其收益率，风险程序，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程序进行比较，判断，确定资本比率。 具体步骤如下： (1)调查、搜集估价对象所在地区的房地产投资、相关投资及其收益率和风险程度的资料，如各种类型的银行存款、贷款、政府债券、保险、企业债券、股票，以及有关领域的投资收益率等。 (2)将所搜集的不同类型投资的收益率按低到高的顺序排列，制成图表 董杭仅同畔畴屏监奇妒强赏馋涤殿鸡孟郭止笨决苞惋补诬咳陆灭渺谷铣走评估第三章房地产评估评估第三章房地产评估 具体步骤如下 (3)将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较，考虑投资的流动性、管理的难易以及作为资产的安全性等，判断出同等风险的投资，确定估价对象风险程度应落的位置。 罚鸡疵碳田翅坚痛因舷留炔芭怜摆暖站武毗蹬元腾胳彭玻器牢杭阔变灾憨评估第三章房地产评估评估第三章房地产评估 成本法举例： 某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m 2 ，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。 洞迢碾逢剃蘸喳取痰咽卓呐孩匹衅踩饲业歹颇赃卡砷堵痛总剃雾炭晌府挚评估第三章房地产评估评估第三章房地产评估 成本法举例分析：2-1 土地价值＝土地取得费 +土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益 该土地的各项投入成本均己知，可用成本法评估。 （1）计算土地取得费。 　　土地取得费 =10万元/亩=150元/平方米 （2）计算土地开发费。 　　土地开发费 =2亿元/平方公里=200元/平方米 （3）计算投资利息 　　土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入， 绦切撑灶释目秩蜗业稼琅迢师年骇甸抬经忿毫急案荷一飘伞牙钥朽眩蝇瀑评估第三章房地产评估评估第三章房地产评估 成本法举例分析：2-2 则：土地取得费利息 =150×[（1+6%） 2 －1] 　　 　　　　　　　=18.54(元/平方米) 　　土地开发费