第3章 资产评估：方法.ppt

内容框架 §3.1 市场法 §3.2 收益法 §3.3 成本法 §3.4 评估结果的精确性与评估方法的选择 1.掌握资产评估三种方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定； 2.熟悉资产评估方法选择的基本依据； 3.了解各种评估方法之间的关系； 4.能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。 §3.1 市场法 一、市场法的基本含义 （一）基本含义 §3.1 市场法 （二）基本思路 第一步，在市场上寻找与被评估资产相类似的参照物的成交价格；第二步，对被评估资产与参照物之间的差异进行调整，判断被评估资产的评估值。 被评估资产的评估值=参照物P±△P 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一。 （三）基本原理 资产的替代原理：任何一个正常的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。 ■正常的投资者P≤市场P 理论基础：均衡价值论 资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。 二、市场法的基本前提（P54） （1）有一个充分发育活跃的公开市场； 公平交易（偶然因素） （2）有可比的资产及其交易活动（技术参数指标等资料是可以收集到的）。 ① 功能上可比（用途、性能上的相同或相似，避免张冠李戴）； ② 市场条件可比（市场供求关系、竞争状况和交易条件等，明确评估结果的价值类型）； ③ 适度的时间范围（时间间隔不能太长，减少调整时间因素）。 三、市场比较法的基本程序（5） 及有关指标（P54） （一）寻找参照物（可比、数量） 1、成交价是正常交易的结果（交易地位、交易动机、交易时限）； 2、至少三个交易案例（≥3）； 3、与被估资产相类似（可替代，即功能相同）； 4、尽可能选择近期成交的交易案例。 （二）选择比较因素 资产性质 市场条件 （三）指标对比、量化差异 1.资产的功能。社会需求、效用 。 2.实体特征和质量。外观、结构、役龄和规格型号等 。 3.市场条件。供求关系 。 4.交易条件。交易批量、交易动机、交易时间等。 （四）调整差异，确定初步评估值 资产的初步评估值=参照物P±△P （五）综合分析，确定最终评估值 将若干个经过调整初步评估值进行加权平均或算术平均，确定最终评估值。 操作程序：一个框架 四、市场法中的具体评估方法（P56） （一）直接比较法 评估对象价值=相同参照物合理成交价格 评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数1 ×修正系数2×…×修正系数n 或：评估对象价值＝参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2±…±基本特征差额n 优点：简捷、便于操作 缺点：可比性要求高，相同或基本相同 1.现行市价法（ P57 ） ①具有现行市场价格； 或②基本相同的参照物具有现行市场价格。 则：资产评估价值=参照物在评估基准日的现行市场价格 例如，批量生产的设备、汽车等可按同品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量的设备、汽车等的现行市场价格作为评估价值。 2.市价折扣法（P57） 以参照物成交价为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值。 数学表达式： 适用：评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面的差异的情况。 举例说明：下面的举例仅仅在于说明评估方法本身的应用，并不是严格意义上的实践运用。 [例3-1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经注册资产评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40％，因此，该拟快速变现资产价值为： 资产评估价值＝10×（1－40％） ＝6（万元） 4.价格指数法（物价指数法）（P59） 以参照物成交价为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整被评估对象的价值。 （1）计算方法1（3-6） [例3-4]与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元