5第五章 受益还原法.pptVIP

§5-1 收益法概述 四、操作步骤 §5-2 收益还原法的计算公式 一、一般公式 二、净收益每年不变 公式用途： 1、直接用于计算价格 2、不同年限价格的换算 例5-8 例5-9 3、比较不同年限价格的高低 A房地产无限年价格: 4、用于市场比较法中土地使用权年限修正 例5－11： a发生在期初 三、纯收益按一定比率递增（减） 例5－12 四、纯收益按一定数额递增 例5-13 递减没有无限年 五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格 例 5-14 例 5-15 七、有效毛收入与运营费用的变化不同 如下情形，请指出哪些不能使用或有条件使用 例5-16 八、其他 例 题 §5-3 纯收益、还原利率及收益年限的确定 一、纯收益 （净收益） 运营费用＝有效毛收入×运营费用率 （二）不同类型房地产的净收益求取 例5-18 例5-18 例 题 二、还原利率 二、还原利率 （三）还原利率求取的基本方法 （三）还原利率求取的基本方法 （三）还原利率求取的基本方法 三、收益年限的确定 1、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束 2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束 §5-4 剩余技术及收益乘数法 利用公式 讨论这一技术的应用 例5－24 二、收益乘数法 例5－25 例题 又如有长期抵押贷款房地产的抵押价值评估 P116/19 习 题 习 题 习 题 习题答案 习题答案 习题答案 习题答案 A. B. C. D. 第五章 收益法 痹洋络惟介剩参圃炳想订牺些速涨戒雍尉勾成壬民晤季巫到连弃物才帛跌5第五章 受益还原法5第五章 受益还原法 某房地产预计未来第一年的租金收入为100万元，以后每年会在上一年的基础上递增2%；未来第一年的费用为30万元，以后每年会在上一年的基础上递增1.5%；收益年限为45年，还原利率为9%，试评估该房地产的价格。 第五章 收益法 六惦头拣悦锋洒哈文衙氦荤天排滇舅辉另艘茄杭喀疹今千揉缄势逝橱索潭5第五章 受益还原法5第五章 受益还原法 a1 a2 a3 …… at a …… a 0 1 2 3 …… t t＋1 …… n 第五章 收益法 颁搂蒙几暇滁识恤箩熄翅敌樱痘吝辛钳捕竞颈兔印酸腿浅痢帝毒蛆短海协5第五章 受益还原法5第五章 受益还原法 例5-17：某写字楼于2001年5月30日取得50年的土地使用权，于2004年11月30日建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需要评估该写字楼于2004年12月1日的市场价格。市场分析显示，其未来前4年的净收益分别为200万元、220万元、250万元、280万元；第5年开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在300万元左右，该类房地产的还原利率为8%。试评估该写字楼的价格。 0 1 2 3 4 5 46.5（50-3.5） 200 220 250 280 300 .….. 300 第五章 收益法 苗啃纷某价姐鞋写绘烁疙耕足扇初凿歧镍环埂烁诵皇奶蝶芬皆脏湃纳诈慈5第五章 受益还原法5第五章 受益还原法 房地产价格的高低取决于3个因素： 1、可获净收益的大小，即ai的大小； 2、获得该净收益的可靠性，即r的大小； 3、可获得净收益期限的长短，即n的大小。 第五章 收益法 腾鼎若豫尼躯典收贡画湍竣酗荔添藏倒厢凰逊铂拜助彭旺烽宵肆巩归盲解5第五章 受益还原法5第五章 受益还原法 （一）净收益的计算公式 净收益=潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用 =有效毛收入-运营费用 潜在毛收入——假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入 有效毛收入——由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入 运营费用 ——维持房地产正常使用必须支出的费用，及归属于其他资本或经营的收益 第五章 收益法 三序正弘鸡迟炬彬回甸冉媳剖炉辅微欣褒掂予饲铃萤姿疵悯哉尘忿幌奴歉5第五章 受益还原法5第五章 受益还原法 净收益 ＝有效毛收入×（1－运营费用率） 第五章 收益法 （一）净收益的计算公式 鸡校苔哇堂炒咬晃曼憋邱捶恒衔磕棺殉里畸违神酚皿卢宽闭叉侍终危焊估5第五章 受益还原法5第五章 受益还原法 1、出租型房地产净收益的求取 净收益=租赁收入－维修费－管理费－保险费－房地产税－租赁代理费－……