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报告的相关技术要求 1、估价对象的界定说明：根据委托方的委托及提供的《房屋所有权证》（和《国有土地使用证》），本次的估价范围内的房屋面积为 平方米，土地面积为 平方米。 原因：估价对象和范围是由委托方确定的，而不是评估机构或人员确定的，只有建议权。 2、假设条件中：已持续使用为前提的，应说明，房屋的用途及土地的用途，说明房屋和土地用途的一致性（如：工业土地上的办公楼、职工宿舍或住宅，说明整体用途为工业），以具体用途（估价设定）的持续使用为前提。 理由：应说明设定的用途及使用，用途是否与规划或法定的一致性。 3、对仅评估房屋的抵押报告： 在限制条件中说明：根据委托方的委托本次估价对象及范围仅为房产，不包含该房屋所占用的土地，根据《物权法》及其他的有关规定，房屋抵押时，其所占用的土地应同时抵押，受当地房屋管理机关对房屋抵押登记管理规定，在房屋管理部分只办理房屋部分价值的抵押登记，所以，本次估价价值仅为房产的价值，但包括除土地以外的该房屋发挥正常使用功能所必须依附的地上附属设施（如：道路、给水、排水、供电等）的价值在内。如果仅评估房屋本身，不含室外附属设施的，可不单独说明包含附属设施价值。 该报告的标题仍然为房地产抵押估价报告，而不是房产抵押估价报告。 理由：应强调房、地同时抵押的重要性。 4、原报告模板式的内容： （1）本次估价没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记相关费用对估价对象房地产价值的影响；没有考虑国家宏观经济政策发生变化、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响；也没有考虑特殊交易方式下的特殊交易价格等对房地产价值的影响。当上述情况发生变化时，房地产价值一般亦会发生变化。 理由：第一句与第四句重复，只要其一即可。 （2）抵押权人应关注在抵押期内可能增加抵押物处置难度的事项，如抵押人可能拖欠的物业费、水电费、所欠职工工资和劳动保险费用、企业所欠税款等。 根据房屋的实际状况进行描述，工业自用的就不存在物业费，根据实际的情况进行调整，其他的变现能力等类似内容也是如此，根据估价对象的特殊性进行个性化的说明。 5、变现费用一览表，仅评估房屋的对增值税不做说明，也可说明为：因本次评估的仅为房屋，土地增值税根据实际增值缴纳，无法确定其实际成本等，无法确定增值额，所以。以上费用未考虑土地增值税的影响。 对存量房地产的说明为：因土地增值税根据实际增值缴纳，本次估价无法确定其建设投资成本等，无法确定增值额，所以。以上费用未考虑土地增值税的影响。 理由：强调我们无法测算可能存在的增值税，但进行了提示。 6、估价范围内有同栋多层或多套或同区域内多宗土地等的评估，在以其中1层或1套为例进行详细的说明，其他的根据实际存在的差异以详细说明的结果基准进行修正得到各层或各套的价格，在测算过程中完成。示例如下： 评估测算过程： 本次的评估对象为江岸区香港路康怡花园1栋2-9层， 2-9层为办公，每层建筑面积基本相当，各楼层的差别只是楼层不同，其他的实物状况完全相同，所以，本次评估以第1层和第5层为例进行分析说明，其他的楼层价格以第5层的价格为基础进行楼层修正得到其价格。 （1）采用市场法对江岸区香港路康怡花园1栋第2层进行评估 （2）采用收益法对江岸区香港路康怡花园1栋第2层进行评估 （3）江岸区香港路康怡花园1栋第2层价格确定 （4）估价对象各楼层价格确定 各楼层的差别只是楼层不同，其他的实物状况完全相同，根据同类房地产楼层价格差别的一般情况及结合该因素对房地产成交价格的影响程度进行修正，具体如下表。 康怡花园1栋2-4、6-9层价格确定表 序号 所在层数 建筑面积（㎡） 价格修正基准 （元/㎡） 修正系数 修正后单价 （元/㎡） 评估价格（元） 1 2 886.48 =(10339.74+8950.18+9604.02)/3 \# 0.00 9631.31 -1% 9320.27 8262229 2 3 781.04 -0.5% 9367.34 7316266 3 4 863.57 -0.5% 9367.34 8089352 4 5 863.57 1 9414.41 8130002 5 6 863.57 0.5% 9461.48 8170652 6 7 863.57 0.5% 9461.48 8170652 7 8 806.96 1% 9508.55 7673023 8 9 404.57 0 9414.41 3808788 合计 =SUM(ABOVE) 6333.33 —— —— —— =SUM(ABOVE)注意修正幅度与详细技术说明中的一致，此处的修正因素根据实际存在的差异状况进行修正，根据存在的差异度进行分析说明修正的幅度。 7、对以抵押净