土地增值税、契税与印花税.pptVIP

财产行为税类之土地增值税、契税、印花税 主要内容 土地增值税 一、土地增值税的基本原理 1.概念 2.世界各国对房地产课税概况 3.房地产课税的理论分类 4.我国房地产课税状况 土地增值税 一、土地增值税的基本原理 5.土地增值税的特点 1）转让房地产的增值额为计税依据 2）征税面较广 3）超率累进税率 4）按次征收 土地增值税 土地增值税 四、税率：四级超率累进税率 土地增值税 五、应税收入 包括货币收入、实物收入、和其他收入 计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是要对收入额减除税法规定各项扣除项目金额后的余额计算征税。 这个余额就是转让房地产取得的增值额。 某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和其他扣除项目的金额为（　）。 　　A.1500万元 　　B.2000万元 　　C.2500万元 　　D.3000万元 【解析】应扣除的房地产开发费用和其他扣除项目的金额＝10000×（10％+20％）＝3000（万元）。 土地增值税 七、应纳税额的计算方法 1.计税依据——增值额的确定 增值额=成交价格/评估价格－扣除项目金额 2.适用税率的确定——增值率 增值率=增值额/扣除项目金额 3.价格评估法 4.扣除计算法 应纳土地增值税=增值额×适用级距税率－扣除 项目金额×速算扣除率 价格评估法案例 某生产企业2008年销售一栋8年前建造的办公楼，取得销售收入1200万元。该办公楼原值700万元，已计提折旧400万元。经房地产评估机构评估，该办公楼的重置成本为1400万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳各种税费共计72万元。该生产企业销售办公楼应缴纳土地增值税（ ） A.128.4万元 B.132.6万元 C.146.8万元 D.171.2万元 价格评估法案例 【解析】纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。扣除项目＝1400×50%＋72＝772（万元），增值额＝1200－1400×50%－72＝428（万元），增值率＝428÷772＝55.44%，应纳土地增值税＝428×40%－772×5%＝132.6（万元）。 案例2 2010年，某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该商品所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%，销售商品缴纳有关税金770万元。该公司销售商品房应缴纳多少土地增值税为？ 契税 一、契税的基本原理 1.概念： 在我国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。 2.特点： 财产转移税 财产承受人纳税 契税 二、契税的征税对象（难点） 境内转移土地、房屋权属，具体： 1.国有土地使用权的出让 2.土地使用权的转让 1）出售、赠与、交换或者其他方式 2）不包括农村集体土地承包经营权的转移。 3.房屋的买卖 1）以房产抵债或者实物交换房屋：产权承受人现值纳税 2）以房产投资或作股权转让：视同房屋买卖纳税 3）卖房拆料或翻建新房：照章纳税 契税 二、契税的征税对象（难点） 境内转移土地、房屋权属，具体： 4.房屋赠与 无纠纷、自愿，受赠人纳税 5.房屋交换：视同土地使用权转让、房屋买卖或赠与 1）房屋作价投资入股 2）土地房屋权属抵债 3）获奖方式承受土地、房屋权属 4）预购、预付集资方式承受土地、房屋权属 6.承受国有土地支付的土地出让金 不得因见面土地出让金而减免契税 下列有关契税的表述中，正确的是（ ） A.买房用以拆料或翻建新房的，应缴纳契税 B.受让农村土地承包经营权的，应缴纳契税 C.以实物交换房屋的，应以差价部分作为契税的计税依据 D.承受国有土地使用权，国家免收土地出让金的，应免于缴纳契税 契税 三、契税纳税人与税率 纳税人：境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。 税率：3%-5%幅度税率 各省自行决定 自2008年11月1日起对个人首次购买90平方米以下普通住房，契税税率下调到1% 契税 四、应纳税额的计算 计税依据：不动产的价格 1.出让、出售、买卖：成交价格 2.赠与：参照市场价格核定 3.土地使用权、房屋交换：多付一方纳税 4.