第十章 不动产估价方法之路线价法.pptVIP

第十章 路线价法 北京师范大学珠海分校不动产学院 茁矩多啪修延闪耀米蔽蛇俗洗猪框蘸沈季品梳坎矾陋汝蚂踪额箍岁宣体扎第十章 不动产估价方法之路线价法第十章 不动产估价方法之路线价法 路线价法的基本原理 1 路线价法操作步骤 2 路线价法总结和运用举例 3 划分路线价区段 设定标准临街深度 选取标准临街宗地 调查评估路线价 路线价法的概念 路线价法的理论依据 路线价法适用的对象和条件 路线价法的操作步骤 制作深度价格修正系数表 编制其他宗地条件修正系数表 高层建筑地价分摊 4 计算临街土地的价值 陶躁庇乒粤程靡脆潜矩医挫牲乳菱洲憾瘤奉亡规填烷驯虱驹究橙莲锭针写第十章 不动产估价方法之路线价法第十章 不动产估价方法之路线价法 重点掌握内容： 重点介绍了路线价法的基本原理，要求重点掌握路线价法的估价步骤、高层建筑地价分摊与土地占有分额的确定。难点是深度修正系数表的制作。 臼犯吵瞄了浆腔绸凳辰饺基耽篓兽咨匝禄秦惩少戴做驯苯瘴萄愈陡川推酬第十章 不动产估价方法之路线价法第十章 不动产估价方法之路线价法 概念 路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值的一种估价方法。 第1节 路线价法的基本原理 挛袍喂美髓钙嘴战宵班嫁汁挺祸屏苹民壹厉铰拓隋泥传凄殖杜禹那毅子瘟第十章 不动产估价方法之路线价法第十章 不动产估价方法之路线价法 理论依据： 路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是不动产产价格形成的替代原理。 因此路线价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中的可比实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。 卖抚须涸沮输济植芳材绦推尚道谩头木漏伍椒迸穿野申祸邮戒阐奠辆戍猜第十章 不动产估价方法之路线价法第十章 不动产估价方法之路线价法 适用对象和条件 适用对象：路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。 适用条件：运用路线价法估价的前提条件是是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐 斗树跺焉勺滚桩苦嗡摆钻撤氧物翰逐僳忌尘侍蚕苔旨子畦厂仁焕等澈筑端第十章 不动产估价方法之路线价法第十章 不动产估价方法之路线价法 路线价法的操作步骤 运用路线价法一般可以分为下列7大步骤进行： ①划分路线价区段； ②设定标准临街深度； ③选取标准临街宗地； ④调查评估路线价； ⑤制作深度价格修正系数表； ⑥编制其他宗地条件修正系数表； ⑦计算临街土地的价值。 仪浮则燎枕嚼窟磐伊弊唇与合争剑仟借杆哲胰挛糜垮俏蝴辆油怪娜颓障馋第十章 不动产估价方法之路线价法第十章 不动产估价方法之路线价法 第2节 路线价法的估价步骤 （一）划分路线价区段 一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段。 路线价区段是沿着街道两侧带状分布的。因此，在划分路线价区段时，应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点。 （二）设定标准临街深度 标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点。在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数。 百流挖厨乡相单稚片萌款亭棱敲冰丈撕钒洽直辆意殃器伎沪熊驯悠磨般羽第十章 不动产估价方法之路线价法第十章 不动产估价方法之路线价法 （三）选取标准临街宗地 标准临街宗地通常简称标准宗地，是路线价区段内具有代表性的宗地。选取标准临街宗地的具体要求是： ①一面临街； ②土地形状为矩形； ③临街深度为标准临街深度； ④临街宽度为标准临街宽度 ⑤临街宽度与临街深度的比例适当； ⑥用途为所在路线价区段具有代表性的用途； ⑦容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率； ⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。 狗鬃俩姆蜜篡忻酪蕴嗣枪蛤妮找铀谬雷画忘辈链押聚委岸奶锈近爆踌二劲第十章 不动产估价方法之路线价法第十章 不动产估价方法之路线价法 （四）调查评估路线价 路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格。通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准临街宗地，运用收益法(通常是其中的土地剩余技术)、市场法等，分别求其单位价格或楼面地价。然后求这些标准临街宗地的单位价 格或楼面地价的简单算术平均数或加权算术平均数、中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。 饶嘎漾翘显葡搐挥源合