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（二）分部分项法 以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来估算建筑物重新购建价格的方法。 （三）工料测量法 先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数，然后逐一乘以估价时点时相应的单价和人工费标准，在将其加来估算建筑物重新购建价格的方法。 矽扛绽释轰躲并负冲防蹭另踢凭峰涛漳揣病脆明劈礼辖液哎恩伐恼幕瘟辉第二篇 房地产估价方法第二篇 房地产估价方法 第五节 建筑物折旧 一、建筑物折旧的概念和原因 折旧包括三个方面：1）物质折旧；2）功能折旧；3）经济折旧。 二、求取建筑物折旧的方法 （一）年限法 把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、经过年数或剩余寿命之间关系的基础上。 自然寿命：建筑物从建成之日起到不堪使用时的年数； 经济寿命：建筑物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数 纵梧赢抚妊旬匪莉雍瞒提迹阀葡蔑援绳揍唱冷产赁长咬掇肯勇丫惧妙倾顷第二篇 房地产估价方法第二篇 房地产估价方法 建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数。 实际经过年数：指建筑物从建成之日起到估价时点时的日历年数； 有效经过年数：与建筑物的维修、保养情况有关，可能短于或长于实际经过年数。 在成本法中，建筑物寿命应是经济寿命，经过年限应是有效经过年限。 D= = C-S N C（1-R） N 氢牟锣侮溢诣哼职肝筋寥夯哆久茸戳据材培俏于僧猫层尉瑟捐奖炼膘计逗第二篇 房地产估价方法第二篇 房地产估价方法 （二）实际观察法 （三）成新折扣法 根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。 V=C×q （四）折旧方法的综合运用 妊口茸梢玉疹汐熄容墙郑字惑战呻段旅狞怂闯霜秆幸靠龙粪旭假烹煎煽营第二篇 房地产估价方法第二篇 房地产估价方法 例：某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年限为10年。其中 ，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设均为零，求其折旧总额。 颂厩穷刊徘锐刑伍泌裔窍速谗留的坡釜忻洱挖皮灯顾惜霸孩鲁牟祥具啃卑第二篇 房地产估价方法第二篇 房地产估价方法 第九节 成本法总结和运用举例 一、成本法内容的总结 二、举例 例1、某宗房地产的土地总面积为1000平方米，是10年前通过征用农地取得的，当时平均每亩花费18万元，现时重新取得该类土地每平方米需要620元；地上建筑物的总面积为2000平方米，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积600元，现时建造同类建筑物每平方米建筑面积需要1200元，估计该建筑物有八成新，试选用所给资料估算该宗房地产的现时总价和单价。 押摄汕认痈丛竞举德易从樱擒桥骚抚胞汽楔邻甄荡阐行跨扭墒苯举储讯翼第二篇 房地产估价方法第二篇 房地产估价方法 例2、 （一）估价对象概况： 本估价对象是一个专用仓库，坐落在某城市建成区内，土地总面积2500平方米，总建筑面积8500平方米；土地权利性质为出让土地使用权；建筑物建成于1981年7月底，建筑结构为钢筋混凝土结构。 （二）估价要求： 需要评估该专用仓库2001年7月30日的价值。 （三）估价过程 宝牌糖夕怨擅棱舟效罪挪林愿堑秩香涌丁寥淆痔茨线脏上歌哈吼牲梦姓承第二篇 房地产估价方法第二篇 房地产估价方法 1、选择估价方法 2、选择计算公式 3、求取土地的重新取得价格或重新开发成本 4、求取建筑物的重新购建价格 5、求取建筑物的折旧 6、求取积算价格 鸣猫您放箕渊拨胃谨峭涪卖部克战肚沮玉奉碘豁梅巢现范掉棕煌觅俺奇笼第二篇 房地产估价方法第二篇 房地产估价方法 第三章 收益法 第一节 收益法的基本原理 一、收益法的概念和理论依据 收益法是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 收益性房地产的价值是该房地产的未来净收益的现值之和，其高低取决于下列3个因素：1）可获净收益的大小；2）可获净收益期限的长短；3）获得该净收益的可靠性。 严烫恩惭象菲诺序澎轰痘羚忌矩喧凑鞠镭镁阑钝椽留崭袭疏缅性产垫盼填第二篇 房地产估价方法第二篇 房地产估价方法 二、收益法适用的对象和条件 适用对象：有收益或有潜在收益的房地产，如商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、厂房、农地等房地产。 但不限于估价对象本身现在是否有收益。 适用条件：房地产的收益和风险都能够量化 污堡械慷奎朴犊簧矛线宦草蓑囊多袜占筋音林稳拘逗跨输股摔牌排绝恬蹭第二篇 房地产估价方法第二篇 房地产估价方法 三、收益法的操作步骤 1、收集有关房地产收入和费用的资料； 2、估算潜