08-2第八章 房地产价格与估价.pptVIP

第五章 房地产价格与估价 第二部分 比较法 2008年春季 基本要求 了解比较法的基本含义； 使用比较法进行简单的分析； 比较法的含义 含义： 将估价对象与估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 估价对象房地产与估价时点近期有交易的类似房地产——比较——对类似房地产价格进行修正——估算房地产价格 理论依据：房地产价格形成的替代原理 比较法适用对象和条件 适用对象：本身具有交易性质的房地产，不适用很少发生交易或者交易数量比较少的房地产 适用条件：同一供求范围内存在较多的类似房地产的交易 修正的内容：交易情况、交易日期、房地产状况（区位、权益、实物） 比较法评估房地产项目步骤 第一步、搜集交易实例 1、? 搜集交易实例的途径 % 查阅政府有关部门的房地产交易等资料。% 查阅报刊上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。% 参加房地产交易会，了解房地产价格行情，搜集齐类信息，索取有关资料。% 向交易当事人、四邻、经纪人、房地产臀记代理人、金融机构、司法机关等调查了解有关房地产交易情况。%装成房地产购买者，与房地产出售者，如开发商、代理商等洽谈，取得真实的价格资料。% 同行之间相互提供 2、? 搜集交易实例时，需要搜集的内容： （1）交易双方的基本情况和交易目的（2）交易实例房地产的状况：地段、环境（3）成交日期（4）成交价格（5）付款方式（6）交易情况：税费的负担方式以及其他的特殊交易情况? 第二步、选取可比实例 选取可比实例的要求与数量 1、选取可比实例的要求： （1）与估价对象的类似的房地产，类似表现为：区位、权益、实物（2）交易的类型与估价的目的吻合（3）成交日期与估价时点接近（4）成交价格为正常价格或可修正为正常价格 2、选取的数量： 一般要求3个以上（含3个），10个以下（包含10个） 第三步、建立价格可比基础 建立价格可比基础的含义 对可比实例的成交价格进行换算处理，统一到需要求取的估价对象的价格单位上； 建立价格可比基础包括五个方面1\2 （1）统一的付款方式（付款的期限） 包括分期付款和一次付款等不同的付款方式 统一方法：采用货币时间价值的方法 ，将其换算到同一时间点进行比较 举例：一次付款20万元，10年中每年分期付款2万元的区别？ （2）统一采用单价（根据估价对象的不同，单位面积的选取可以不一致） 不采用总价进行比较 比如2000元/平方米建筑面积，或者2500元/平方米使用面积 建立价格可比基础包括五个方面5－2、3 （3）统一币种（可比实例成交价格对应日期的市场汇价）和货币单位（元） 统一的货币单位表示方法 比如： 1000美元/平方米＝8270元人民币/平方米 （4）统一面积内涵（建筑面积、使用面积、套内面积） 价格的表示单位是建筑面积还是其他的面积单位 比如，某商品房的建筑面积为100平方米，每平方米建筑面积的 单价为1万元，该商品房的 使用面积为70平方米，则其用使用面积表示的单价为：100万元÷70平方米＝14286元/平方米 建立价格可比基础包括五个方面5－5 （5）统一面积单位 表示商品房单价的面积单位应该一致 比如： 40万元/100平方米与4000元/平方米 举例 第四步、交易情况修正 交易情况修正的含义  房地产的价格受特殊因素的影响，可比实例的成交价格偏离正常的市场价格——对其进行修正为正常价格 交易情况中的特殊因素（2－1） （1）有利害关系人之间的交易——成交价格通常低于正常的市场价格（2）急于出售或急于购买下的交易。（3）交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易（4）交易双方或一方有特别动机或偏好的交易。（5）特殊方式的交易。如拍卖、招标、哄抬或抛售等。 交易情况中的特殊因素（2－1） （6）交易税费非正常负担的交易。 %? 在房地产交易中往往需要缴纳一些税费，如营业；土地增值税、契税、印花税、交易手续费、补交土地出让金等。 %? 正常的成交价格，指买卖各方各自缴纳自己应该缴纳的交易税费下的价格。 （7）?相邻房地产的合并交易——成交价格往往要高于该房地单独存在时的正常价格（8）受债权债务关系影响的交易 修正的方法 百分比法 差额法 1、百分比法 （1）计算公式： 可比实例的成交价格*交易情况修正系数=正常价格 （2）交易情况修正系数以正常价格为基准来确定 （即，可比实例的成交价格比其正常价格高或低±S%）：交易情况修正系数=1/（1±S%）=100/（100±S） 举例 P85—85 某待评估房地产项目评估时，选择的可比实例的交易价格为100万元，交易双方由于具有亲属关系，因此可比实例的交易价格比正常价