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拍卖地块分析—— 潘墩地块投资分析 一、土地属性调查 （一）出让条件说明 出让标的名称：2010-51号地块 拍卖时间：2010年11月2日上午九点 申请人资格要求：中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织均可申请参加竞买,但有拖欠工程款及用地行为不良者除外。 竞买保证金： 17800 万元； 起始价：88900万元； 土地面积：117.68亩（118450平方米）； 土地用途：商业、商务办公、公共管理与公共服务（公共绿地）、住宅；应配建500套公共租赁房商品住宅户型建筑面积120平方米以下的建筑面积须占商品住宅总建筑面积的70%以上。公共租赁房户型套内面积分别为40平方米、 平方米两种， 所占比例各为50%，由市政府指定单位按3300元/平方米回购。仓山区福泉高速公路连接线北侧 南江滨大道东端穿岛而过，鼓山大桥、魁岐大桥在会展岛上下游横越闽江，潘墩路（有部分路牌称为“霞洲路”）、林浦路及三环二期同福峡路、高速公路连接线共同构成了会展岛四通八达的交通路网。在福州海峡国际会展中心外围靠近浦下河河滨(闽江的支流)的地方已建成河滨休闲公园，全年免费对游客开休闲公园贯穿整个会展岛的南岸，园内绿树成荫，空气清新，景色宜人，而且相比一些周边景点，休闲公园的位置距离福州市中心也不远，因此这里可是都市人闲暇时分“闲逛”的好去处。市民可在河滨小道上漫步休闲，可在岸边坡地欣赏江景，也可在草坪上娱乐休息。 南至： 可至乌龙江方向 不利影响：无 有（ ） 西至： 可至鼓山方向 不利影响：无 有（ ） 北至： 海峡会展中心及南江滨 不利影响：无 有（ ） 规划道路： 名称（ ）实施时间（ ）建成时间（ ） 代建 否 是 名称（ ）实施时间（ ）建成时间（ ）代建 否 是 内部道路： 无 有 地块规划中一条规划路 地块现状描述：（含地形地貌、附着物、地势等等） 以平地为主，北侧有一条闽江的分支流河道，东侧有一个寺亩，此寺亩主要在该区域的折迁安置房地块中。 （三）项目周边配套（现状与规划） 配 套 名 称 距 离 等 级 1 学 校 林浦小学，黄山中学 2 医 院 村卫生所 3 商业设施 无 4 休闲娱乐 规划青少年活动中心、海峡体育中心、海峡图书城、海峡美术馆、电影城规划建设全省规模最大、设施配套齐全、总面积达240万平方米的农民新村 名称 性质 容积率 成交时间 成交总价 楼面地价 受让人 1 2009-30号元/平米元二、项目研判 （一）市场分析 1、周边楼盘 在售 （含已售） 名称 规模 产品类型 价格 去 化 情 况 开发商 上江城 123亩 高层 23层/27层 12000-22000元/㎡ A区85% B区99% 世欧地产 东方名城 1400亩 高层 18层/33层 天鹅堡第一期15000元/㎡，第二期沿江17000元/㎡，不沿江15500元/㎡ 天鹅堡第一期：90%，二期60% 名城地产 未售 （含地块） 名称 规模 产品类型 容积率，风格，面积 预 计 价 格 预计上市时间 美林印象 占81亩 18幢11层及16层小高层 1.57容积率，简欧风格，70-130平米 待定 2010年下半年 2、户型配比建议 住 宅 面积 户型 占比 35㎡ 一房一厅 5% 45㎡ 一房一厅 5% 60㎡ 一房半一厅 30% 80㎡ 二房一厅 20% 115㎡ 三房二厅 10% 120-130㎡ 三房半二厅 30% 公共租赁房 套内40㎡ 250套 10000㎡ 套内50㎡ 250套 12500㎡ 商业及商务 ≤60000平方米 3、销售均价建议 物业类型 第一期均价 第二期均价 第三期均价 住宅 8000元/㎡ 8500元/㎡ 9000元/㎡ 物业类型 假定建设面积 均价 集中式商业 30000 以目前的商业环境先以招租的形式先养商业，待周边商业形成氛围后再销售。按租金50元/㎡，年回报率8%算得均价7500元/㎡ 商务办公建筑 15000 按20元/㎡，年回报率3%算得均价8000元/㎡ [图行机构]企划部 1 福州图行传媒有限公司