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媒体称03年以来颁布43个调控政策 房价上涨10倍摘自：宏观经济经济观察报[微博]陈哲2013-07-20 07:15尽管官方常用“促进行业健康发展”、“住有所居”、“改善居住条件”等不同字眼，来形容房地产政策的诉求，但在绝大多数人眼中，过去十年调控的目标，用两个字来概括，就是“房价”。2003年，中央将房地产作为国民支柱产业。据本报不完全统计，此后与房地产直接相关的宏观政策达到43次。这些政策囊括了一个国家机器除军事力量外的几乎所有手段，在某些方面，已超越一个政体所应触及的边界。遗憾的是，伴随雨点般调控的，仍然是一根陡然上浮的房价曲线。据国家统计局城镇入户调查的口径计算，过去十年间，我国城镇住宅价格年均涨幅约为16.1%。但在住房矛盾突出的大中城市，人们对房价上涨的感官可能更为强烈。首都北京的五道口华清嘉园被称为宇宙中心，最初房价约6000元/平方米，而目前已至6万元/平方米。这一10倍的上涨幅度高于统计局数据，但可能更贴符大城市居民的心理感受。中国房地产的现状，由调控反复敲打塑造成型，扭曲又充满张力。其间房产泡沫论、崩盘论不绝于耳，却从未成为现实。以至于十年来最顽固的唱空者谢国忠，都开始倒戈，其日前对外表示，明年年初，受地方财政影响，中央将会释放房地产的利好信号，带动房价回暖。一些年份稍长的开发商，面对新政策的出台，已养成一种“兵来将挡水来土掩”的心态。大部分市场人士形成共识的是，过去十年的房地产调控大致分为三个阶段，第一阶段是2003年3季度至2008年3季度，调控方向是控制房价过快上涨和房地产投资过快增长。第二阶段是2008年4季度至2010年1季度，调控转为鼓励住房消费和房地产开发投资。第三阶段是2010年4月至今，目标是遏制房价过快上涨，促进房价合理回归。其中第二阶段，为抵抗半路杀出的金融危机而采取的救市措施，在很多观察人士看来，是十年房价调控中最大的败笔。但将所有矛头指向一处，问题在被简单化的同时，也容易浮于表象。政策失效的更深层次原因，可能还在于计划思路与市场规律之间的错位。回溯调控，政府的基本逻辑较为清晰：通过调整土地供应的结构、促进土地利用效率、加强信贷支持针对性等方式，来严格配置开发商的生产要素。在需求端区别对待，为中低收入者建设保障性住房、用限购等方式剔除投资和投机性购房。此外，土地增值税、二手交易所得税和房产保有税等税费手段，也被用于调节市场秩序。调控遭遇的障碍，被房产业内人士归结于紧缩的土地供给、持续宽松的货币政策和高税收制度。但将过多的注意力纠结于这类近乎终极性的问题，可能难以得到调控和房价之间关系的真相。我们更愿意去爬梳，调控者希望如何稳住市场，具体措施又是如何传导到价格曲线上的，市场的逻辑又是什么，二者偏差在哪里。生产要素的供给压缩严控房企开发贷，致使融资难，增加购房成本常年紧缩地根，垄断土地供应，地价飙升，增加土地重置成本，导向房价难降加大保障房用地供给，不等于增加商品房市场供给2003年4月，央行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，规定对购买高档商品房或二套房以上的借款人适当提高首付款比例，不执行优惠利率。这是“黄金十年”启动后，政府首度采取抑制房价过热的措施。信贷政策是房产调控的一项常规动作，其中包括开发贷的发放尺度、个人购房贷款的首付比例及利率、存贷款基准利率的调整等。但在供给端，调控主要针对开发贷。早期政策对开发贷的限制，主要集中在高档商品房、别墅等项目类型上，调控者希望借此减少高端房供应，增加中小户型，以满足中低收入者的购房需求。比如“汤臣一品”等高价豪宅项目，被政府问责“价格虚高”，从而成为全社会众矢之的。这一政策导向思路，由于否定了市场选择权和消费差别，后慢慢淡出市场。后期对开发贷的限制，源于对房地产投资规模过大的限制，而采取对行业贷款的全面紧缩。国有企业、龙头企业和优质项目才能获取银行贷款。银行利率的大致上浮区间是10%-25%。更多的房企，被迫通过信托、基金和民间资本融资，资金成本动辄12%—18%。在一个成熟的市场中，开发企业的融资来源，更多来自于直接融资而非间接融资。但国内A股市场自2010年5月关闭对房企IPO和再融资的闸门后，开发商基本丧失了这一通道，更加依赖大银行系统的高息资本，高企的资金成本进一步加权至房价。作为最基本的生产原料，土地的供给直接影响了房产供需平衡。据REICO工作室的统计数据，2003—2010年，全国地价水平(房地产开发购置土地费用除以购置面积)年均涨幅为22.9%，而同期的房价水平的年均涨幅为16.1%。过去十年间，政府对土地的调控，大致可分为三类：一是将过去协议出让改为招拍挂，二是打击囤地行为，加快开发周期，三是将土地用途的规划向高密度中小户型、保障性住房倾斜。2004年8月31日之后，所有经营性土地一律要公开竞价出让，以协议出