初步策划方案、1介绍.doc

流金花园项目策划大纲 发展商：重庆申基房地产开发有限公司 消费者分析 消费者作为房地产市场组成的一部分，在房地产营销中起着重要的作用。特别是在当前房地产市场处于买方市场的情况下，能否把握好消费者的消费心理与消费行为，将决定一个项目营销的成败。 关于房价的调查与分析 根据我司市场信息部对重庆市各种职业人士进行的抽样调查显示，购房者对房价的要求主要与其收入相关，具体调查及分析如下： 关于家庭收入情况的调查与分析 根据我司的调查：被调查者中家庭月收入在2000~2999元范围的所占比例最大，占总量的27％，我司称之为第一集团；所占比例紧随其后的为家庭收入范围在1500~1999元的家庭，占总量的25％，我司称之为第二集团；家庭月收入在3000~3999元范围内的被调查者所占比例为17％，为第三集团；前三集团所占的比例共计67％，即月收入范围在1500~3999元的中等收入家庭将是重庆商品房住宅市场的主力客户群。另一方面，家庭月收入范围在4000~4999元家庭的比例占到19％，家庭月收入在5000元以上的占到12％，可以乐观地认为，这部分中等及偏高收入阶层形成了重庆高档住宅的实际购买力。 据调查：第一集团愿意接受的房屋价格在1501~2000元之间，其购房预算主要在16~20万；第二集团愿意接受的房屋价格1000~1500元之间，其购房预算主要在15万元以下。第三集团愿意接受的房价主要在1500~2500以上。 重庆家庭月收入情况见下图： 收入对购房者选择的影响 据调查显示：由于受收入所限，调查者对1000~1500元/平方米的房价接受程度最高。调查表明购房者对1000~1500元/平方米的住房最为认可，有59％的表示能够接受；1501~2000元/平方米价格的住宅，有21％的人表示能够接受；1000元/平方米以下的价位，有9％的人表示可以接受；2500元/平方米以上有9％的人能够接受；而3501元/平方米以上的房价接受率仅为2％。 消费者接受房价情况见下表： 根据以上的调查，我司认为，目前重庆的房地产行业陷入了一个误区：为少数的人建造了大量的房子，这正是重庆商品房空置高居不下的原因所在。考虑到家庭月收入的情况直接影响到购房者对房价的要求，我司建议：不要为了追求高收益率，盲目开发高档项目，而忽视了实际购房者的购买能力。应该在项目在运作时，结合项目自身的条件，应仔细研究潜在购房者的实际购买能力，开发他们能买得起的房子。 附；被调查者情况 被调查者的职业构成为： 在国有或集体企业工作的人占28％ 机关、事业单位人员占21％和12％ （这部分人对住房的要求或对改善现有住房条件的要求较大，收入稳定且相对较高，具备了购房和还贷的能力，理所当然成为住房消费市场的主力军） 自由职业者和其他人员占14％ （由于受到收入条件的制约，使其中的大部分人尚未考虑购买商品房） 被调查者购成见下图： 购房者购买行为调查分析 购房者日趋年轻化 据我司的调查可知：目前购房者年龄日趋年轻化，这只要是因为住房制度改革后，大部分的年轻人无法享受福利分房的待遇，因此只能转向购买商品房。据调查数据显示年龄在20-25岁的购房者占23％；26-35岁的购房者占48％；36-45岁的购房者占19％；45岁以上的购房者占10％。 购房者年龄分析见下图： 根据我司调查分析显示，购房者的年轻化，至少会对房地产市场有以下几点启示： 年轻的购房者多为一次置业，目的为解决居住问题，所以对面积要求不大，一般在100平方米以下 由于年轻的购房者的积累较少，因此，如何降低购房门槛是吸引该类客户入市的有利手段 由于年轻的购房者一般具有较高的素质，因此，对项目的要求较高，即要求较高的性价比 年轻的购房者对新事物接受力较强，较易对该类客户进行引导 …… 购房者选择区域调查分析 据调查，北部新城所占的比例最大，占总量的27%；其次为沙坪坝区，占22%；再次为渝中区，占21%；九龙坡区占18%；南岸区占12%。 原居渝中区的居民有到外区置业的趋势；北部新城成为接受外区置业者的主要区域；被调查者对居住南岸区生活的种种不便的阴影还未完全散去；而九龙坡区本区置业消费的现象明显。 购房者选择区域分析见下图： 据我司的调查与分析，我司认为： 由于其它区域相对便宜的房价，随着渝中区改造工程的深入，将有相当数量的原渝中区居民到外区置业 北部新城由于其自身的优势及较长时间的发展，成为外区人置业的首选 南岸区由于自身的环境优势，以及交通条件的改善，其区域的竞争力正在不断的上升 …… 购房者获得房产信息的调查分析 据我司的调查，消费者得到住房消息的渠道虽然很多，而从总体