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广州专业市场产权式商铺空置率、经营调查　　“产权式商铺售后包租经营、返租年限5~10年、年净利润在8％以上”……昔日，开发商为吸引商家入驻做出的种种承诺，今日看来多数难以兑现。上周末，信息时报记者兵分多路，走访广州多个商业地产项目发现，昔日带有产权式商铺的多个商业项目空置率高达40％以上，不少商场面临出租难、人气淡、经营不善等尴尬局面，有的项目甚至至今仍无法正常运转。 　　业内专家分析，投资商铺一般正常回报率在5％左右，超过8％就已暗藏很多风险；不少产权式商铺销售是一些房地产开发商快速回笼资金的短视做法，商场难以对各商户进行统一管理，致使品牌混乱、定位偏差，旺销不旺场。商场如何才能“起死回生”？资深商业地产专家张勇功认为，对于资金不足的开发商，在寻找信托等融资手段的同时，可找一些资金实力相对雄厚的开发商一起运作项目，即使利润低一点，但总好于无利润。　　现象综述 产权商铺大多旺销不旺场　　记者在走访中了解到，与一年前产权式商铺火爆销售截然不同，现今开业逾半年的多家商场及专业市场等经营惨淡，不少产权商铺都贴出了“转租”“转让”等告示。 　　4月10日上午十点，记者在位于荔湾区的盛贤登云天下国际礼品玩具展贸中心看到，整个展贸中心相对冷清，一眼扫去见不到几个人，两层逛完，仅看到顾客不超过15人。据了解，该商场目前一楼和二楼已经正常营业，首层开店率相对较高，而二楼只有为数不多的几个铺面在开门迎客，临近电梯旁的商铺多数关着门，写着“转租”“转让”等。即使地处人流量比较大的北京路，部分商场的经营也不尽如人意。11日下午三点，记者在光×广场看到，门口以及首层通道客流量非常大，但二楼以上基本上没有多少客人，大部分商铺大门紧锁，空空如也。经营服装生意的丁先生告诉记者，该广场大部分商铺已经出售，仅有少数归光×广场所有。 　　业内专家指出，“产权式商铺”乍听起来会有“商铺产权有保证”的感觉，正如住宅有房产证一样，于是不少投资者趋之若鹜。但这样的商铺不一定全是会下金蛋的母鸡，也可能随时令你的资本亏损。资深商业地产专家张勇功分析，之前采用商场式产权商铺方式销售的项目大多遭受失败，是因为将产权分散出售，会造成众多业主难以协调，使其在经营上很难有起色；同时增加了商铺投资市场的风险性，会出现数量众多的不同背景的产权业主，从而导致项目在管理上难以协调，造成管理失控。 　　达镖国际中心顾问程立志日前在信息时报举行的商业论坛上表示，如果将商铺卖散了，对于今后的经营势必带来困难。举个例子，1999年中华广场周围商圈还不是很成熟，就把商铺分散卖掉；等到有大商家要求进入，开发商又不得不重新找小业主要求回购，但由于每个商铺的位置不同，业主的卖价期望也不同，因此很难重新收回，整个商场也做不够旺。 　　探营 　　1 南方永福国际 　　前景好 做旺需要过程 　　现场直击：该广场地处永福汽车用品商圈核心路段，去年被重新收购后，致力于打造经营汽车电子、音响影音类产品的专业市场。一楼和四楼出租，租金80~100元／平方米，二楼和三楼出售。与永福路盛大国际对比，南方永福国际显得异常冷清。一楼商铺全部出租，有从美国引进的IASCA以及华阳、东方莱特、JBL、JVC等一些比较知名的品牌进驻。但二楼以上仍有不少商铺空置。 　　商户声音：二楼一位从事汽车导航生意的老板表示：“这里的客流非常少，但铺租便宜，不像盛大那边需要交10多万元的顶手费，适合有固定客源的商户。”。一位做汽车钥匙生意的东北人称，刚进来20多天，每天虽只有近10人来看，但有七八个是实客，短期经营比较满意。 　　管理者说：南方永福国际汽车电子用品广场副总经理高晔表示，目前一楼和二楼都已招满，二楼一些商家还没开始进驻。三楼商铺面积比较大，引进商家有限。因为是重新收购，且时间不长，在广场装修方面已是整个永福路最好的，但要做旺还需要一个过程，我们有信心。 　　专家点评：资深商业地产专家张勇功表示，该广场刚开始招商还比较旺，但后来开发商开始加价，又转给一些中介或策划公司代理，在规划设计上出现了问题，但目前已解决。但该广场将首层最外面的优质商铺出租给了银行等，而没做汽车配件，导致容纳度不高。经过重新整顿，若能进行重新找准定位，还是有望做旺的。 　　2 光×广场 　　同一广场 冰火两重天 　　现场直击：上周日，北京路人潮涌涌，位于北京路和西湖路交界处的光×广场门口以及首层通道客流量非常大。但二楼以上基本没有客人，很多商铺大门紧锁。据了解，目前光×广场似乎被大卸八块，多数被三家大公司分割，还有一些小商铺被小业主购买。据资料显示，该广场从2003年开始招商，至2005年春节试营业时，已有1/3的铺面租出，租金接近北京路旺铺水平。目前首层租价在200~300元/平方米左右，二层租价为160元/平方米左右（含管理费）。 　　商户声音：在一楼偶遇经营服