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关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的的解答1 上海市高级人民法院 关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答 （2005年8月） 一、租赁合同的效力 1、问：出租人就同一租赁物同时与两个或两个以上的人订立租赁合同的，这些租赁合同的效力如何认定? 答：出租人就同一租赁物同时与不同承租人签订租赁合同的，租赁合同均为有效，承租人均可以依据租赁合同向出租人主张合同权利。合同签订时间在前的承租人主张后租赁合同无效的，不予支持。 司法解释：租赁合同之一已实际履行，其他租赁合同的承租人主张履行合同的，因履行不能而不予支持。法院在审理过程中，可以向当事人予以释明，允许其变更诉讼请求，向出租人主张除合同实际履行之外的违约责任。 2、问：租赁合同未经登记，是否影响租赁合同效力? 答：租赁合同登记与否，不影响租赁合同效力。但未经登记的租赁合同，不得对抗第三人。（第三人即除了租赁双方之外，对租赁的房屋有独立请求权或法律关系的一方当事人，如：就同一租赁物签订其他租赁合同的承租人。） 司法解释：最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)》第九条就合同登记与效力之间的关系有明确的规定。因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条虽然规定了房屋租赁合同应当向房产管理部门登记备案，但该条款并没有不办理登记租赁合同即为无效的规定，故该条规定不能影响租赁合同的效力。 但是，考虑到租赁合同具有承租人在租赁物出卖时享有的优先购买权以及买卖不破租赁等较强效力，如果租赁合同未经登记就具有这么强的效力，对于不知情的第三人会造成很大的损害，对交易安全造成严重的不利影响。因此，从平衡交易各方利益的角度看，我们倾向于未经登记的租赁合同不具有对抗善意第三人的效力。 3、问：未经合法批准建造的房屋作为租赁标的物的，租赁合同是否有效? 答：该租赁合同应为无效。 司法解释：未经合法批准建造的房屋，因其标的物具有违法性，该租赁合同应为无效。如被行政部门确定为违章建筑的或所建造的房屋没有合法审批手续的等。 二、转租合同 4、问：未经出租人同意的房屋转租合同是否有效？ 答：在没有其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的房屋转租合同有效。但承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 司法解释：租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应的租金。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有，并不构成对租赁物的处分。 《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。可见，对于承租人未经出租人同意转租的，合同法给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同，而非宣告转租合同无效。 5、问：承租人与次承租人就合同效力或合同解除产生争议的，是否需要追加出租人为合同当事人?（次承租人指转租合同中的承租人。） 答：不需要追加出租人为第三人或通知承租人。 司法解释：一种观点认为承租人与次承租人的关系，与出租人与承租人的关系是两个法律关系，不应当在一个案件中审理；另一种观点认为应当追加出租人为第三人，或通知出租人对租赁合同是否解除作出意思表示，然后决定本案的审理。 我们认为，承租人与次承租人之间的租赁纠纷与前一租赁合同是两个法律关系，如果在案件审理过程中追加出租人为第三人或通知出租人表达意见的话，势必造成讼累，不利于案件的审理。所以，不需要追加出租人为第三人或通知承租人。但是，承租人有证据证明出租人已通知解除租赁合同的，在案件审理过程中应当作为一个事实予以考虑；或出租人已另案诉讼要求与承租人解除租赁合同的，应当等待另案的处理结果。 6、1）问：因原租赁合同解除而产生的纠纷，是否应追加次承租人为当事人? 答：因原租赁合同解除而产生的纠纷，如果出租人未将次承租人作为被告的，考虑到判决生效后的执行问题以及保护次承租人利益的需要，原则上可以追加次承租人作为无独立请求权的第三人参与诉讼。如果次承租人人数过多，且各方的利益也不同，则不宜追加次承租人为第三人，可根据情况需要，由当事人另行诉讼。 2）问：对次承租人向承租入主张解除合同并要求赔偿装修等添附损失的，是否要追加原出租人为案件的当事人? 答：次承租人要求承租人解除合同并赔偿装修等添附损失的，属于合同当事人之间的纠纷，一般无须追加出租人为案件的第三人。 7、问：因租赁合同解除而致次承租人不能继续使用租赁物的损失，应由谁承担违约责任? 答：次承租人只能向转租人主张违约责任或损害赔偿责任。 司法解释：由于出租人并未直接与次承租人形成租赁关系，根据合同相对性原则的要求