成功商业地产项目的灵魂.docVIP

通常情况下，当地产顾问公司或开发企业内前期策划部门在接到一个商业地产项目后，从判断是否能做商业物业，到做什么形式的商业物业，再到各类必须的商业计划及策划的付诸实现，是一整由调研、定位、产品和营销四大部分所组成的完整策划体系。其中，前两部分是论证的过程，后两部分是实施的方法。大多数代理公司对前两个板块是比较熟悉的，可是落到实操板块就出问题。问题出现的原因是多种多样的，而一些十分关键的要点被忽略，是造成问题的一大主要因素。今天我们就来分享一下在很多开发商团队里往往被忽视的客流动线和商铺划分等方面的知识点。 在商业项目中，人们经常会听到客流动线这个词汇，那么什么是客流动线呢？通俗意义上讲，客流动线就是人群在商业体内外或商业体行走时点的连接，换句话说就是人群在购物中心内或外的行走路线，一个脚印一个点、一串脚印一条线，这就是动线。现如今，客流动线已成为商业地产规划设计方面需要重点考虑的一个方面。 在现代商业地产规划时，如果客流动线规划失败，就会造成动线混乱、客流行走不畅、商业死角（死铺）等现象，直接影响商业经营业绩。相对外部动线来讲，购物中心内部客流规划显然是更为重要，因为购物中心内部交通动线的规划方案必须从总体上考虑商业各业态的平衡，使所有商户都可以得到最大的客流量，一般而言，租户销售额与经过商店门口的客流数量是成正比的，所以，优化客流运动，最大限度让客流经过尽可能多的商店门口而又不把距离拉的太长，才能达到最佳效果。简单的说，就是通过商户组合及建筑设计的各种手段引导顾客在商场内的流动，从而促进顾客在商场内的消费，达到购物中心利益的最大化。因此，客流动线系统是否合理,被普遍认为是一个商业项目能否经营成功的基础条件。 一、外部客流动线系统： 很多人认为商业建筑的外部环境不参与直接经营，也不直接产生经济效益，所以忽略了其对吸引客流及聚集客流的重要意义。 易达性：众所周知，位于公交换乘站点、地铁出入口附近的商业项目，通常能获得大量、持续客流，畅旺的客流、车流是商业经营之根本。因此，外部交通的易达性和客流组织的结合是商业项目成功的关键，商业项目必须具有非常好的易达性，通常情况下可以根据不同情况进行如下考虑： ★将商业主入口设置在路口或靠近车站的位置 ★在商场地下一层设置通道与地铁车站相通 ★设置过街人行天桥 ★设置规范、准确的引导标识系统 停车体系：停车难是现代城市居民日常消费时最头疼的事情，因此现代商业对停车要求越来越高，除要确保停车位数量的基本条件外，车流的组织以及停车后的客流动线是目前集中型商业操作时急需要被关注的要点。人车分流、客货分流已经成为规划设计中最基本的一个满足条件，专门的出租车上下客区已经成为越来越多的新建商业都会考虑的问题。 广场：通过观察我们可以发现，多数大型的商业项目都设置有广场，无论面积大小，广场既可作为停车场或顾客暂时休息的场所，也可为消费者提供一个游玩及观赏夜景的平台，能够起到良好的聚客作用；此外，广场也可以作为室内商业空间的有效延伸，例如：可在广场周边布置餐饮的户外餐区、休闲项目或室外运动娱乐设施，也可将其作为户外展示及大型营销活动的空间。通常意义上，大型商业的广场，分为室内和室外两种情况，其用途主要有： ★设置地面停车场 ★设置绿化、道路景观 ★设置消费者休憩空间 ★品牌商户举办商业推广活动 二、商业建筑的内部客流动线系统 有人说，内部客流动线规划是购物中心规划的灵魂，其实这样的说法并不为过。内部客流动线的成功与否直接关系到商业项目的成败，因此,令每一平方米的室内空间都为购物者提供值得回忆的购物经验，是内部客流动线规划者的最终目标。具体而言,内部客流动线设计的基本原则是尽量引导客流经过每一间店铺，同时动线设计要注重随机性、趣味性、流线型。此外，在注意建筑形态没有特殊要求的前提下，要注重室内空间设计对消费者困客流的引导作用。例如导示牌、店招、地面铺装、景观小品、颜色、照明、以及业态布置等等，这些因素都会对客流起到积极引导作用。所以说，软硬结合的动线整体设计，才是好的动线。 如何才能规划出适合商业项目本身的内部客流动线，发挥其最大的价值呢？以下几点因素需要综合考虑： 商业性质的定位: 在进行室内的动线规划前，首先要考虑商业性质的定位。例如综合性类的、休闲类的、娱乐类的、餐饮类的、生活必需品类的、专业类的等等。不同商业性质的定位需要不同的客流动线，不可一概而论。 消费层次的定位: 商业项目的消费层次也会影响到客流动线的设计。在商业项目的性质已经确定后，消费层次的定位也会影响到动线设计。比如消费定位在奢侈品或高端消费层次上，客流动线的设计中，走道就会设计的相对宽敞，通常会达到6-8米，因为高端商业都是店面式的，自然动线也就不会很复杂。如果商业定位在中档，生活必需上，客流动线就会设计得紧凑些，四通八达些，方便人群的来往