成都商铺租赁当中的转让费的实证研究.docVIP

对成都各级法院关于商铺转让费的裁判的实证研究 一、商铺转让费 门面转让费或叫商铺转让费，是一种转让门店使用权而在转让时一次性收取的费用（技术上也分期交付），一般是原承租者（二房东）向继承租者（租客）收取，也有大房东收取的。费用的高低主要取决于原、继承租者对门店本身获利能力的认知和市场供求关系。 收取转让费似乎已经成为大多数商铺转让过程中的一种惯例。商铺转让费已经在逐渐演变为许多人牟利或是投机的工具。专靠炒作商铺赢利的投资客也在日益增多。而一些空门面、新门面出租时也要收取高额转让费；一些房东在与原承租人结束租约关系之后，除了向新承租者大幅提升商铺租金之外，还要附加一大笔转让费。 实践当中常见的操作方式为：1、商户A把店铺转租给下家B，转接过程中，由于店铺装修、设备和货物的转移等原因，向B收取费用，这笔费用即店面转让费。2、同时A与房东的租赁合同结束，由B开始向房东支付租金。3、店面转让费是租铺开店最常见的一种费用，少则几千，多则几十万甚至数百万都有可能。 二、法律中的商铺转让费 《合同法》等法律对于商铺转让费是没有明确的规定。 1，转让费系原出租者与继租者的平等民事主体之间的约定，该约定并不违法律的强制性规定，应该有效。商铺的在经营之初存在租客对于商铺的装修、装饰，此部分所有权应属于租客，承租方未实际使用满租赁期间，就存在剩余价值的处置的问题。商铺的经营过程中，通过二房东的努力，不断的积累人气和稳定顾客，形成经济效应，继租者接手商铺后，自然会承接这部分的顾客。 2，商铺转让费可以作为一种商业习惯，在双方约定不明之处，可参考当地的惯常的操作方式进行裁判。民商事行为的不断的发展和区域经济特色，会形成各种商业习惯，法律和司法解释因为存在滞后性，法院在处理具体案件时，便会考虑到此部分的内容。 3，对于转让费的具体操作方式并没有形成稳定的交易规则，更多的是由依靠法院在查明具体案件事实的基础上，依据自愿平等、诚实信用原则，自由裁量。 三、成都各级法院的处理方式 法律没有明确的规定，实践当中又大量存在，各方的权利义务处于不明确的状态，故产生大量的争议，诉至法院。蔡开剑律师查阅成都市区县级人民法院2014年-2015年、中级人民法院的2013年-2015年的判决，做出如下摘抄和分析，以飨读者。 1、转让费约定有效，主合同被撤销，转让费退全部 案例一：2013年3月8日，原被告签订《店铺转让合同（协议）书》约定，并支付转让费113000元。2013年5月9日，上述商铺房东汪琪（大房东）发现承租人变化，遂于2013年6月16日在该商铺张贴《收回店铺通知书》和《解除合同通知书》，告知因被告违反不得转租的约定，大房东现解除合同，收回店铺。法院认为，“被告在隐瞒了店铺剩余租赁时间及未取得房东转租许可的情况下，与原告签订了《店铺转让合同（协议）书》及《干洗店转让合同》。原告在无法取得该店铺续租权利的情况下，其签订店铺转让合同的目的已经不能实现。故原告诉请解除双方签订的关于该铺面转让合同的理由成立，本院予以支持。”“被告的违约行为，致使原告合同目的不能实现，原告诉请被告赔偿其支付的转让费113000元的理由成立，本院予以支持。”【（2013）武侯民初字第3260号，审判长：刘潺潺，人民陪审员：谢再琼，人民陪审员：薛峰，二〇一四年三月二十七日】 2、转让费的约定有效，撤销合同，退部分 案例二：2013年11月5日，原告（租客）与被告（二房东）就门面达成转让协议，转让费用为52000元。2013年11月10日福兴超市（大房东）以与二房东明确约定不得转租或转供他人使用为由收房。法院认为，被告因《转让合同》的约定收取李振国（租客）转让金52000元。根据《合同法》第97条的规定，赵桂萍（二房东）明知案涉铺面不能转租而违反约定，过错程度大，李振国（租客）可以要求恢复原状，退还转让金；但由于李振国（租客）怠于审查福兴超市（大房东）与赵桂萍（二房东）之间签订的租赁合同，造成了未能及时知晓房租不得转租的事实，应当自行承担部分损失。因此，本院酌定赵桂萍向李振国退还转让金35000元。【（2014）锦江民初字第59号，代理审判员：雷膦绮，二〇一四年五月二十七日】 案例三：2010年7月8日，案外人宋小红（大房东）与被告慧港公司（二房东）签订的《租房协议》，租期从2010年7月22日起至2013年7月21日止。2012年5月25日，三原告（租客）作与慧港公司（二房东）签订《合作协议》约定：转让费为人民币53万元整。并且应当确保在2013年7月后，可以续租三年。还约定如果不能续租三年，二房东应当退回所收取的转让费。法院认为，“鉴于原、被告均认可通过《合作协议》三原告从被告处取得案涉房屋使用权外，并未再从被告处取得其他物品，根据合作协议的约