成都美丽朋城销售策划.docVIP

成都美丽朋城销售策划案 胡奎 二00六年二月 美丽朋城销售策划案 一、项目简介 1、项目基本情况： 总建筑面积：28798.94㎡ 住宅面积：18835.80㎡ 商铺面积：5470.49㎡ 可销售机动车位：地下113个(4054.33㎡) 建筑密度：29.75% 绿地面积：2985.52㎡ 绿地率：30.49% 容积率：2.61 总户数：320户 主力面积：39-59㎡ 占地14.69亩，地块呈条状弧形 2、项目其它情况: 本项目位于贝森路与东顺路交汇处，三环路苏坡立交桥内侧，处于目前房地产开发较火爆的金沙和光华片区。项目西北面临三环路10000平米市政绿化带，周边现状除部分拆迁安置房外，空置土地目前已相继开发（上成生活馆、瑞通凯域、大庆皇冠花园、凯旋城）。 交通 靠三环路交通方便，一公里范围内有八条公交线路：13、17、32、35、78、84、309、512路。 治安状况 项目紧临苏坡乡派出所，治安状况良好。 购物与娱乐 项目500米内有大型农贸市场和北京西单超市，2000米范围内有红旗超市、互惠超市、麦德隆以及欧倍德建材市场； 海斯凯体育公园、天鹅湖公园、西郊艺术公园、贝森运动休闲广场。 医疗卫生 满地可医院、青羊区第三人民医院、成都市疗养院。 学校教育 四川师范大学舞蹈学院、四川行政学院、西南财经大学、四川烹专、青羊区实验中学、树德中学分校、青苏职中、贝森小学。 金融服务 项目一公里范围内有中国工商银行、建设银行、中国银行、成都市商业银行、城郊信用联社等。 结论：本项目位置属于成都市上风上水区域，空气质量好，利于居住。两面临路，未来的餐饮一条街，具有较强的商业价值。目前成都市房地产业所处宏观市场背景是近年来最为有利的；同时，随着城市发展进程的推进，小户型房地产作为一种新的房地产类型正面临着空前的市场机遇与开发前景。成都小户型房地产将面临巨大的市场机会。 二、市场定位 住宅： 1、自住型消费群：（90%） 年龄结构：25-30岁的单身贵族；（30%） 25-35岁的二人世界；（60%） 退休的二人世界；（10%） 职业结构：企业中、低层工作人员 ； 购买用途：短期过渡； 购买状况：一二次置业； 习惯描述：对户型设计和交通状况有较高要求，对小区环境无较高要求，习惯在本区域工作、生活； 注重条件重要性排序为：价格水平、户型设计、配套设施及场所、物业管理、居住氛围。 2、投资型消费群：（10%） 年龄结构：35岁以上； 职业结构：企业白领及个体户、中层公务员及退市股民； 购买用途：偶尔居住，主要用于投资； 购买状况：二次置业； 习惯描述：注重位置、周边配套及发展状况， 注重条件重要性排序：投资总额、升值潜力、收益的稳定性。 3、基本数据测算 （1）以39㎡户型为例： 若选择7成20年银行按揭贷款， 年利率5.508%； 单价3850元/㎡； 总价款150150元； 首付款45150元； 按揭贷款105000元； 月供款722.715元。 （2）以64㎡户型为例： 若选择7成20年银行按揭贷款， 年利率5.508%； 单价3600元/㎡； 总价款230400元； 首付款69400元； 按揭贷款161000元； 月供款1108.163元。 商铺 1、定位分析 项目定位为“内光华酒吧，餐饮，娱乐一条街”,建筑从外观形态设计体现出现代都市时尚气息.一二楼铺面为4.2米层高,面积50—289平方米不等,可随意组合适合。 商铺投资者目标客户定位：选择定位在中小客户，因为社区未来客流量大、现状商业较少，而周边房地产发展空间很大，并且该住宅底商的售价尚有效处在住宅售价的2-3倍。住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型，很适合个人投资者。一方面，只要售价合理，投资风险相对比较低，空租率比较低，租金收益可以得到保证；另一方面，如果住宅项目规模大，居住人口消费能力强，其投资收益可以很好得到保证。 2、投资分析 以50㎡一层铺面为例： 若选择5成10年银行按揭贷款， 年利率6.12%； 单价8000元/㎡； 总价款400000元； 首付款200000元； 按揭贷款200000元； 月供款2232.4元； 租金40元/㎡；（目前该片区底商租金价） 投资回报率：约6%。 三、 销售计划 1、价格制订策略：　 ①低开高走； ②平稳增长； ③扫尾期做盘； ④力争短平快。 阶段 计划销售（套） 所占百分比 （%） 住宅橱卫装修均价（元/㎡） 优惠 第一阶段 内部认购期 32 10% 3600 一次性2% 按揭1% 第二阶段 公开发售期 96 30% 3650 一次性