房地产估价报告常见错误.docVIP

5、要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况。?6、采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性。?7、计算潜在毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减），按使用面积计租的，要按使用面积系数将建筑面积换算成使用面积后再计算租金。?8、计算有效毛收入时未考虑（或只有部分考虑了，漏掉另一部分）空置率（或入住率、出租率），如果空置率为0或者入住率为100%就不合理，至少要说明原因。?9、无形收益不应单独计算，而应当通过选取较低的报酬率来体现。?10、计算费用时，出租的房地产，房产税应按租金×12%计算。?11、计算费用时要根据和约上是否转嫁了部分费用，来决定是否有漏项或者多项，如：漏管理费用（直接经营型房地产漏扣商业利润），计算费用时多项（如：不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款还本付息额、改扩建费、所得税等计入）（《房地产估价理论与方法》）P206。?12、某些计费基数未说明基数数值的来源。?13、计算管理费时，押金的利息不应计算管理费。没说明当地规定的管理费中是否包括水、电、汽、热等费用。?14、计算保险费时，应按建筑物现值为计算基数，而不是重置价值或年租金收入。?15、 资本化率的选取未说明求取方法和来源。?16、报酬率选取不当（应选取一年期定期存款利率或一年期国债利率做无风险报酬率。再加上风险补偿等）。?17、收益年限的确定未说明来