房屋共有建筑面积测算与分摊方法探讨 .docVIP

房屋共有建筑面积测算与分摊方法探讨 商品房面积测算,是一项政策性和技术性强,精确度要求高的工作，它关系到房地产开发商与业主的切身利益共有面积的处理原则δSi=K×Si K=∑δSi/∑Si 式中K——共有建筑面积分摊系数；Si——各单元参加分摊的建筑面积，δSi——为各单元参加分摊所得的分摊面积，∑δSi——为需要分摊的分摊面积总和，∑Si——为参加分摊的各单元建筑面积总和， 功能区共有建筑面积：指为本栋某一功能区（如住宅功能区办公功能区、商场功能区等）服务的共有建筑面积。如为商场功能区服务的专业电梯、楼梯、自动扶梯、大堂等。该面积在功能区范围内进行分摊； 层共有建筑面积：指为本层服务的共有建筑面积。如本层共有走道等。该面积在本层范围内进行分摊； 其它共有建筑面积。 （四）共有面积的确认方法 依据房屋建设单位提供的经规划部门批准的建筑施工设计平面图进行确认，结合房屋建设单位出具的共有面积使用情况说明，若该房屋由两个以上（含两个）建设单位联建，则使用情况说明应由联建各方共同进行确认。 共有建筑面积的计算范围 1共有建筑面积（可以分摊）包括： ①栋内作为公共使用的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为本栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，按水平投影面积计算； ②套与公共建筑之间的分割墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。 以下几种情况不计入共有建筑面积（不可以分摊）： ①作为人防工程的建筑面积； ②独立使用的地下室、半地下室、车库、仓库、杂（储）物间等；作为机动非机动车集中停放的部位等； ③与本幢房屋不相连以及设在栋内为他栋或多栋服务的警卫室、管理用房、设备间等附属配套设施用房、市政设施用房、为社区服务的公共用房屋等； ④按规划批准建设的层高大于或等于2.20m的技术（结构）转换层以及架空层中用作公共休憩、绿化等公共开放空间的部分等，其中扣除楼电梯间和公共设备用房等应分摊的共有建筑面积。 共有建筑面积分摊的一般原则 1、分栋原则：房屋共有建筑面积的分摊计算以栋为单位进行，为本栋服务的共有建筑面积可以分摊，为多栋服务的共有建筑面积就不可以分摊。因此在共有面积分摊计算前，首先应判断该建筑物是一栋还是多栋。 关于栋的划分有以下几类形式： ①独立建筑的房屋为一栋。 ②在地坪以上是多个结构独立存在且互不相通的建筑单体，即使地下室（半地下室）相连通，也应按多栋处理，即地面上按独立的楼房各分为一栋，地下室以独立使用的房屋单独计算。 ③仅以通廊相连的房屋，可各分为一栋。 ④底层（或多层）为一整体相互贯通，上面有一个或多个塔楼式的房屋作为一栋。 ⑤底层（或多层）以裙楼的形式连成一片，但分期规划分期建设的房屋，当其分期连接体处未相互贯通，可按分期分别分栋；同期规划同期建设，若各塔楼及其相应裙楼之间无共用的设备间、配电房、值班室、大堂、过道等公用面积的，可将各塔楼及其相应裙楼作为一栋，公用面积分摊在该栋范围内独立进行。 2、消防优先原则：在确认共有建筑面积之前，首先应分析共有部位是否满足消防要求。消防通道服务范围内的各单元均应参与消防通道的分摊。 3、分摊级别定级原则：根据共有共用部位服务对象范围的不同，确定其所属分摊级别及分摊范围。为本栋楼服务的栋共有建筑面积为最高级别，在整栋范围内进行分摊；其次为功能区间共有建筑面积，在相关各功能区范围内进行分摊，以此类推。 4、分摊从高级到低级分摊原则。在进行共有建筑面积分摊时，应按照分摊级别的高低依次进行分摊，低级别的共有建筑面积应参与高级别的共有建筑面积的分摊，低级别的共有建筑面积应参与高级别的共有建筑面积的分摊，已分摊过的共有建筑面积将不再参与低级别分摊。 共有部位服务对象不完全相同，并且无法区分服务范围谁大谁小，分摊这几部分共有建筑面积时，互不参与对方的分摊。 设在栋内的会所、储蓄所、娱乐活动室、健身房、阅览室、托儿所、老人活动中心等，以及居委会、派出所使用的房屋，不以共有建筑面积认定，以套（分户）认定，依据共有建筑面积分摊原则参与分摊方案。 即凡列为不分摊的公用建筑面积应视为一户，也应参与分摊该栋相应的共有建筑面积。 原设计为整体商场，后分割成通道和若干铺位，通道的建筑面积由各相关铺位按其建筑面积比例分摊。 某个共有建筑面积列入分摊后，不具体划分各套（分户）摊得面积的相应部位。共有建筑面积一经分摊，任何人不得侵犯或改变其原始设计的使用功能。 （七）共有建筑面积的分摊方法 1、住宅共有建筑面积的分摊方法 国标《房产测量规范》中规定，住宅楼以幢为单元，按各套房屋的套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。其实际操作中，一般情况，住宅楼采用按整栋分摊