房屋竣工前后建筑面积计算存在差异的思考 .docVIP

房屋竣工前后建筑面积计算存在差异的思考 泉州市房地产测绘队 黄志裕 近年来，随着我国房地产市场日趋活跃，有关房屋建筑面积的投诉已连续几年呈两位数增长，成为房地产投诉十大热点之一。同一栋房屋建设过程中会出现几个建筑面积：设计面积、规划审批面积、施工许可面积、预售面积、竣工面积、产权登记面积等等，每个面积都可能不一样，令人感到困惑。　　多年来，房地产交易中有关建筑面积的纠纷十分突出，时至今日，全国各地各有各的规定。建设部为解决由于规定不明确及多种解释造成的矛盾下发了许多文件，但现实中，开发商与业主间的矛盾以及开发商与管理机构之间的纠纷仍然难以减少。　　房屋建筑面积的计算不仅是为了进行房屋权属登记，还是城市规划与管理的基础，并关系着开发的计划与统计。如建筑面积和容积率、城市高度、城市空间以及建筑物之间的间隔等关系都依据建筑面积计算和控制。如果结构面积、外墙面积、挑檐面积、坡顶面积等都发生了变化，将加大规划与管理的难度，有些实际操作甚至无法进行。不只增加了开发商与业主之间的矛盾，也增加了开发商与管理机构之间的纠纷。　　房屋建筑面积测算按照房屋的建筑状况可分为竣工前建筑面积测算和竣工后建筑面积测算两大类，目前面积纠纷的产生主要也是这两种面积的差异引起的。　　房屋竣工前预测建筑面积是指按建筑设计图纸尺寸计算的房屋建筑面积。竣工前预测建筑面积可为商品房预售登记、开发商预售房屋、房地产管理等提供参考依据。竣工后实测建筑面积是指房屋竣工后实地勘丈计算的建筑面积或按竣工房屋尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，竣工后实测建筑面积可为房地产交易、租赁、抵押贷款、产权登记等提供面积依据。　　竣工前建筑面积测算和竣工后建筑面积测算存在差异的主要原因有：　　一、规划设计的变更导致规划设计面积与实测面积的差异；　　当规则或设计的变更影响房屋的尺寸大小或使用功能时，会对房屋的总面积或分户面积产生影响。建筑尺寸的大小变更直接影响房屋的建筑面积。房屋使用功能，主要是公用部位的变化影响到房屋公用建筑面积分摊的变化，从而对分户面积产生影响。　　二、不按图施工对房屋面积产生影响；　　不按图施工也会影响房屋的尺寸大小从而影响房屋的建筑面积。　　三、施工错误或施工放样误差过大，使竣工后房地产尺寸不等于设计图上的尺寸；　　四、竣工后的房地产部分公用面积功能改变或服务范围改变；　　例如：不分摊公用面积包括：地下室中用于人防、设备房、车库的建筑面积；消防避难层中用于消防避难的面积及结构转换层的面积；第一层架空用于停放车辆或公共开放空间的面积；多栋共用的设备房等，但当这些部位发生功能改变或服务范围的改变，对各户分摊面积的影响就相当大。　　五、正常的施工误差和测量误差也可引起全部实测的竣工面积与预售面积存在少许差异　　假设房屋设计无变更，从理论上讲一栋房屋的设计建筑面积与实际竣工建筑面积产生差异的唯一原因只有施工造成的影响，但施工误差和测量误差对房屋建筑面积的影响很小。　　六、不同的机构计算面积的方法、依据等的不同导致建筑面积产生差异　　（一）规划部门根据设计单位提供的设计图纸及设计建筑面积来确定审批的规划建筑面积，而设计单位计算建筑面积有的根据房屋轴线计算，有的根据房屋外墙计算，与房产测绘机构的计算方法存在差异。　　（二）房屋规划验收建筑面积，有的是竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，有的是实测面积，但这种实测因为用途的不同而采用的精度要求比一般实测要低，例如一般实测边长取小数点后两位，而规划验收实测边长取小数点后一位，这样对房屋建筑面积的影响就比较大了。　　（三）即使严格按同一规范要求进行测量，由于规范上对有些问题不明确，不同的人对同一栋房屋的测量结果肯定会存在误差。　　综上所述，竣工前建筑面积测算和竣工后建筑面积测算之间肯定会存在差异，这种差异是不可避免的，减少这种差异应从以下几方面入手：　　一、完善管理措施　　（一）加强建筑工程规划管理。严格按照规划审批的设计图纸施工，若修改变更超出规定范围应重新办理《建设工程规划许可证》。未严格按照规划审批的设计图纸施工的房屋，产生面积差异的，应由规划部门根据有关规定进行处理。　　（二）加强房地产销售的管理　　房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。已预售的房地产在建筑工程施工过程中，对公共设施部分不得随意变更设计；如确需变更设计的，应征得全体受让人同意。《商品房销售管理办法》（建设部88号令）还规定，经规划部门批准的规划变、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。