新华信托华惠号中南建设贷款集合资金信托计划.docVIP

新华信托:华惠42号-中南建设贷款集合资金信托计划 产品亮点 借款人为上市公司，信誉高，盈利能力强：中南建设（SZ000961），每股收益0.55元，每股净资产4.40元，总股本11.7亿，连续三年净利润增长率超过20%，公司盈利能力很强，信托期限内现金流完全能够覆盖信托资金本息，充分保证投资人的资金安全。 风控措施充分，安全边际高:土地使用权作为抵押担保并办理登记手续，评估价综合抵押率为44.83%，评估价格或许有些高估，但高估的程度不大，可以接受；连带责任保证担保人中南控股集团截至2011年三季报净资产79亿、净利润7亿元，分别是本次信托贷款规模的26倍和2.35倍，担保能力强。本项目风控措施充分，信托计划整体风险可控，安全边际较高。 产品收益可观:本投资产品收益率为10%-11.5%/年，期限为1.5年(满1年可提前结束)，投资期限较短、收益可观，产品在同期市场上比较有竞争力。 综合评价：本信托产品融资方中南建设（SZ000961）资金实力雄厚，主营业务盈利能力强，信托期间内现金流完全能够覆盖信托资金本息；产品设计中风险控制措施充分，产品安全边际高，风险可控；信托计划收益高，期限较短，同期市场上颇具有竞争力，推荐评级为????。 新华信托华惠42号-中南建设贷款投资价值分析报告 1、信托计划概况 产品要素 信托计划目的：委托人基于对受托人的信任，将其合法拥有的资金委托给受托人集合管理，贷款给江苏中南建设集团股份有限公司，用于补充其全资子公司南通建筑工程总承包有限公司流动资金，取得信托收益并分配给受益人。 信托规模：不超过人民币3亿元，不低于人民币2.8亿（分期成立，其中首期募集规模1亿元，受托人即可宣告首期成立）。 产品期限：本信托计划各期的期限均为1.5年，满1年时可提前终止。 产品收益率： A类：认购金额600万（含）以上，预期年收益率为11.5%； B类：认购金额300万（含）—600万（不含），预期年收益率为11%； C类：认购金额100（含）—300万（不含），预期年收益率为10%； 收益分配方式：本信托计划各期期满一年时，将提前向该期各受益人偿还初始信托本金的30%及第一信托年度的收益，该期剩余信托本金及相应收益于期满一年半时归还。 资金用途：信托资金将用于向江苏中南建设集团股份有限公司发放信托贷款，用于补充其全资子公司南通建筑工程总承包有限公司流动资金，具体用于支付项目土建、安装涉及的建安材料款和设备料具款。 风控和增信措施 土地抵押：镇江中南新锦城房地产发展有限公司将其拥有的两块土地抵押给我公司，土地证号分别为镇国用[2011]第8818号和镇国用2012第1629号；海门中南世纪城开发有限公司将拥有的一块土地抵押给我公司，土地证号：海国用[2011]第071074号。上述三块抵押物预评估价值合计66918万元，抵押率44.83%。 连带担保：中南控股集团股份有限公司为本次信托贷款提供不可撤销的连带责任保证担保，担保人中南控股净资产79亿，信托贷款仅占其净资产规模的3.7%，担保能力较强。 资金监管：为了保证信托资金的安全性和信托贷款本息按期回收，受托人与借款人、监管银行签订《信托贷款资金封闭管理合作协议》，由监管银行对贷款项目资金实行封闭管理，对借款人提供的用款申请进行监管。 2、融资方及子公司财务状况分析 2.1 江苏中南建设集团股份有限公司 公司基本情况 江苏中南建设集团股份有限公司成立于1998年8月8日，注册资金11.68亿元，法定代表人陈锦石，公司主营范围包括土木建筑工程施工，物业管理，实业投资，房地产开发及销售等。 江苏中南建设集团股份有限公司是中南房地产业有限公司重组大连金牛股份有限公司在深圳证券交易所上市的公众公司（简称：中南建设，股票代码：000961），中南建设主营业务包括建筑施工和房地产开发。公司是一家集房屋建筑、幕墙装饰、市政园林、钢构工程、商贸服务、房地产业等于一体的多元化现代企业集团，在册员工3317人，拥有房屋建筑工程施工总承包特级和市政公用工程施工总承包、建筑装修装饰工程专业承包、建筑幕墙工程专业承包、钢结构工程专业承包四个壹级施工资质，以及建筑幕墙工程、钢结构工程专业设计甲级资质和建筑装修装饰工程专业设计资质，另外还具有境内国际招标、境外工程承包资格。“中南建设”成为知名商号，“金中南”商标为中国驰名商标，其中中南幕墙综合实力连续三年位居全国前三强，幕墙业务已成功走向海外。 公司财务状况概要 公司近三年财务状况如下表所示（2009-2010年为审计数，2011年9月为未审计数）。 【主要财务指标】 ┌─────────┬─────┬─────┬─────┐ ｜指标\日期 ｜2011-09-30｜2010-12-31｜2009-1