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新建县房地产市场调研报告 XX集团计划在新建县某地块开发房地产项目，我们小组针对该项目对南昌市以及新建县房地产市场进行了全面调查，形成以下调研报告。小组成员：XXX、XXX、XXX，主要职责分工：案头调研（XXX负责国家及南昌市场部分、XXX负责新建县市场部分、XXX负责房地产公司部分）、实地调研（XXX负责商场超市部分、XXX负责休闲场所部分、XXX负责餐饮宾馆部分）、统计分析（XXX、XXX负责）、文字材料（XXX主笔，XXX、XXX配合）。 　　一、南昌市经济发展总体环境调查 （一）南昌处于各大经济圈边缘，经济快速粗放型扩张，但增长形势还亟待转型。 南昌经济上属于周边各经济圈边缘，受发达地区的经济辐射较弱。随着各大经济圈国际产业战略性调整和沿海产业“退沿进中”战略的逐渐成型，南昌的未来经济潜力将逐步得到释放。在2008年《中国城市竞争力报告》中，南昌市的综合竞争力排名第38位。其中增长指数、效益指数、结构指数排名靠前，规模指数排名中游，效率、质量和就业指数分别排名靠后，体现了南昌经济基础差，城市发展积累不足，目前的增长仍旧停留在粗放型模式上。 （二）南昌市经济基础较差，但以其快速的增长开始引起关注。 南昌市GDP在“十五”期间增长迅速，五年年均增长15%。南昌市人均GDP “十五”期间持续上升，年均增长率超过15％。 “十五期间”南昌累计完成固定资产投资超过1300亿元，比“九五”增加1000亿元，占建国以来南昌投资总量的近70% ；2007年固定资产投资520亿元，是2000年的5.34倍，五年间年均增长46%，其增长速度在周边城市中为最高，在全国省会城市中排第二。 （三）南昌市消费增速慢于投资增速，消费层次较低，属于典型投资型经济的特征。 南昌市社会零售品销售总额 “十五”期间增长平稳，相比之下增长率慢于固定资产投资增速；南昌市零售总额排名在全国位于中下游位置，其占GDP的比重在选择的对比城市中靠后，且低于全国平均水平约6个百分点，这说明南昌的整体消费市场亟待深入挖掘。 南昌市民消费支出比较低，消费主要集中在食品消费，总体消费水平不高。近年来，南昌市人均消费性支出与人均可支配收入之比平均不足70％，低于近五年全国平均水平（约75%）5个百分点以上，消费特征不明显；就消费结构而言，2007年南昌市居民消费支出主要还是集中于食品消费，居住消费占总消费的比重为9%，处于较低端的消费层次。 （四）南昌市商业格局呈现单核商业中心独霸的格局，市中心商业网点密集。 南昌市老城区为核心的商业中心：以中山路为轴心，两边扩展延伸；大型购物中心聚集；品牌专卖店集中在中山路、胜利路上；发展区域中专业性零售商业；紫金城旅游型商业；赣江新天地娱乐、休闲、餐饮商业。随着商圈一体化，商圈边缘新建项目兴起，商业辐射范围进一步扩大，有形成多核商业中心的趋势。 　　二、08年房地产市场发展情况调查 （一）全国房地产市场总体形势不容乐观。 08年前三季度,全国完成房地产开发投资21278亿元,同比增长26.5%,相比2007年31.8%的增幅,明显回落。一线城市成交量萎缩五成，房价继续下跌。二、三线城市大部分成交量同比去年降五成左右 ，大部分城市成交量仅为去年同期二三成水平,合肥、福州、武汉等城市同比下降幅度均超过了70%,南京、苏州、宁波、成都等城市同比降幅均在80%左右。徐州、南昌、长春等城市环比下滑幅度超过20%,市场低迷程度进一步加重。 （二）南昌市房地产情况。 08年1-12月南昌市共推出非工业土地53宗，总面积约6463亩 。 08年，其中新建县共出让土地1宗，面积约65.48亩，占全年土地出让总量的1%。 07年1-12月25266套，成交总面积289.5万㎡，07年月成交均价4230元/㎡，平均每月均销售2105.5套/月，24.1万㎡/月。08年1-12月17782套，成交总面积179万㎡，08年月成交均价4705元/㎡，平均每月均销售1481.8套/月，14.9万㎡/月， 08成交套数同比减少30%，成交面积同比减少38.2%。成交均价同比上涨11%。 08年南昌市楼盘价格跌幅依次为象湖板块22.6%，红谷滩板块19.8%，红角洲板块19.2%，新建县板块14.1%。 （三）中央及南昌市政府出台房地产政策情况调查。 2008年房地产市场受国际金融危机冲击而严重受挫，为此中央与南昌市政府都出台了不少政策。 中央政府方面：创十年以来最大幅度的降息；4万亿投资拉动内需；金融国九条出台；松绑70/90等政策；银行贷款利率7折优惠。 南昌市政府方面：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率统一下调到1%；免征印花税和土