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物业管理基本制度与政策 物业管理，是指业主通过选择聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 物业管理定义的理解： （1管理是由业主通过先聘物业管理企业的方式来实现的活动。房屋等建筑物的管理，业主可以不同情况采用不同方式，主要有三种方式：其一是业主自己进行管理；其二是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；其三是业主迁出物业管理企业进行管理。 （2）管理物业管理活动的基础是物业服务合同。 （3）物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。物业管理的内容是由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定。主要有两方面：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业管理企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。 2、物业管理的特征：社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。 （1）社会化：物业管理社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。 （2）专业化：物业管理的专业化，指的是由物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。要求：有专业的人员配备；有专门的组织机构；有专门的管理工具设备；有科学、规范的管理措施与工作程序；运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。 （3）市场化：市场化是物业管理最主要的特点。 3、物业管理的市场化特征： （1）房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变； （2）多元化的物业权属善要求物业管理形式与之相适应； （3）物业管理活动应当遵循市场原则； （4）非市场性的房屋管理不属于物业管理。 4、市场原则作为物业管理活动的前提条件： （1）一是强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主人，具有充分的自主选择权，而这种选择权必须依法得到保护。 （2）二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序，物业管理企业为业主提供哪些服务，服务标准是什么，业主如何承担服务费用，以及业主与物业管理企业相互之间所承担的违约责任，都必须在物业服务合同中作出明确约定。 将市场原则作为物业管理活动的前提条件，在现阶段尤为重要。 5、我国物业管理的产生和发展：物业管理起源于19世纪60年代的英国。 （1）我国物业管理的产生：1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司（2）我国物业管理的发展：我国第一家专业化物业管理公司成立，标志着我国在物业管理道路上迈出了第一步。 1993年，深圳市人大颁布发了全国第一部物业管理地方性法规—《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》，以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。 1994年建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上，颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。 1994年青岛市委、市政府制定了住宅小区实施物业管理“一年试点、三年普遍推开”的目标。 （2）1994年3月23日颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。 （5）2000年5月，建设部发布了《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》。 （12）2003年6月28日，《物业管理条例》正式颁布。 （二）《条例》颁布后的物业管理制度： （1）2003年6月，建设部发布《业主大会规程》； 10、《条例》颁布前物业管理制度建设的主要特点：一是借鉴性；二是过渡性；三是针对性。 12、《条例》颁布后物业管理制度建设的主要特点：一是配套性；二是经验性；三是操作性。 13、《条例》的指导思想：主要表现在以下三个方面，一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系，二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主全，是服务和被服务的关系；三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。 14、《条例》创设的法律制度及其内容： （1）创设的法律制度：创设了业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项物业管理的基本制度。 （2）创设法律制度的内容： = 1 \* GB3 ①尊重和维护业主的财产权利； = 2 \* GB3 ②建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制； = 3 \* GB3 ③《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动； = 4 \* GB3 ④妥善处理政府和市场的关系。 16、《条例》法律责任的特点： （1）行政责任、民事责任并存。 （2）为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系。 （3）体现了业主自我管理、自我监督的原则。 1、物业管理服务的特点： （1）物业管