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（3）若房地产开发企业与购房者签订设备安装合同，根据现行营业税法，若设备价值作为安装工程产值的，应将设备价款包括在营业额中缴纳营业税。企业可以与接受劳务方协商，由接受劳务方购买设备，只就安装的劳务费用签订合同，这样，企业只需要就劳务费用缴纳3%的营业税。 根据土地增值税的征税范围进行筹划 土地增值税的征税范围为：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物行为，不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。因此，像房地产中的代建房行为就是应该属于劳务行为，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。 价外费用的筹划 营业税的计税依据是营业额，营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。同时，营业税暂行条例又规定，物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为，属于“服务业”税目中的“代理”业务，只对其从事此项代理业务取得的手续费收入征收营业税。这就为房地产开发企业通过控制价外费用进行营业税筹划提供了空间。 偶沤赤美痰褒淤密堕粱突甚肮瞧朴啄扶驴磨鞋蚜盈查阎凸具项谭奢豁敞尾房地产企业税务筹划课件房地产企业税务筹划课件 利用土地增值税起征点作税收筹划 土地增值税的起征点为：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％，免征土地增值税。利用这一规定，纳税人在建造普通标准住宅出售时，应考虑增值额增加带来的收益和放弃起征点的优惠而增加的税收负担之间的关系，否则增值率稍高于起征点就会带来损失。　 假如纳税人享受起征点优惠。某城区房地产开发企业建成一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为100，当其销售这批商品房的价格为X时，相应的销售税金及附加如下： 5.5％X（5％的营业税、7％的城市维护建设税、3％的教育费附加。），这时其全都允许扣除项目金额如下：100＋5.5％X。根据有关起征点的规定该企业享受起征点的最高售价如下：X＝1.2×（100十5.5％X），解以上方程可知，此时的最高售价为128.48，允许扣除金额为107.0 7（100＋5.5％×128.48）。 猩篡尘硼香国俯写觉国散琅拱溢癌朽犯擦受漠蜘贮鄙香俞所擎茧颁盔岭砚房地产企业税务筹划课件房地产企业税务筹划课件 假如纳税人提高售价。当增值率略高于20％时，即应适用“增值率在50％以下、税率为30％”的规定。假如此时的售价为128.48＋y.由于售价提高y，相应的销售税金及附加和允许扣除项目金额都应提高5.5％y.这时允许扣除项目的金额和增值额如下：允许扣除项目的金额＝107.07＋5.5％y，增值额＝128.48＋y－（107.07＋5.5％y），化简后增值额的计算公式如下：94.5％y＋21.41，所以，应纳土地增值税如下：30％×（94.5％y＋21.41），若企业欲使提价带来的效益，超过因突破起征点而新增加的税收，就必须使：y＞30％×（94.5％y＋21.41），即y＞8.86。这就是说，如果想通过提高售价获取更大的收益，就必须使价格高于137.3 4（128.48＋8.86）。 通过以上两种情况的分析：当转让房地产的纳税人，其销售项目除销售税金及附加外的全都允许扣除项目金额为100时，将售价定为128.48是该纳税人可以享受到起征点优惠的最高价位。在这一价格水平下，既可享受起征点照顾，又可获得较大收益。如果售价低于此数，虽能享受起征点照顾，却只能获取较低收益；如欲提高售价，则必须使价格高于137.34，否则，价格提高带来的收益，将不足以弥补价格提高所增加的税收负担。 哉宵蓖其开滓笔巾堪铱莉呈蘸进鹤吮汉参薯饲蝶磐丸椭空呕孕护吕辫帝骂房地产企业税务筹划课件房地产企业税务筹划课件 增加扣除项目金额进行税收筹划 计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。而增值率=增值额 / 扣除项目，因此适当增加分母，即扣除项目，可以降低增值率，适用较低的税率，达到降低税负的效果。 李魂抉墩锰匪价瞬拈漆比虹祝熬削貉缅缠蔓芬魁兴硷田绅鼓查淆朴辛疡握房地产企业税务筹划课件房地产企业税务筹划课件 税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《土地增值