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土地使用权转让的条件 　　1、土地使用权转让的概念 　　土地使用权转让是指土地使用者将有偿取得的土地使用权再转移的行为。具体而言，是指通过出让方式取得土地使用权的土地使用者，按照出让合同等有关规定的期限或条件，对土地投入一定资金进行开发后，通过有偿的出售、||交换和无偿赠与等方式，把土地使用权单独或随地上建筑物、其他附着物的所有权转让给受让人。土地使用权出让合同和登记文件所载明的权利和义务随之转移给受让人。 　　2、土地使用权转让的条件 　　在我国，土地使用权依法转让受法律保护，根据有关法律、法规的规定，以出让方式取得的土地使用权转让时应符合以下基本条件。 　　(1)按照土地使用权出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书 　　(2)按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件为规范土地使用权转让活动，土地使用权的转让还要受以下几个条件的限制： 　　①通过转让取得的土地使用权，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者的使用年限后剩余年限。转让合同终止日期和建设项目完成日期不得超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目完成日期，不得改变原出让合同所列的权利、义务和各项用地要求。 　　②土地使用权转让后，原出让合同规定的土地使用权受让人的权利、义务全部随之转移。 　　③土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让;土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权的，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。 　　④土地使用权转让时，如需改变原出让合同的规划用途，必须事先向土地主管部门和规划部门提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金，方可进行转让。 　　⑤原行政划拨土地使用权的转让，土地转让人必须向所在地市、县人民政府土地管理部门申请补签土地出让合同，缴付土地出让金，办理土地出让登记手续后，才取得转让的合法权利，通过转让方式取得土地使用权的受理人，必须与转让人签订转让合同，并共同到土管部门办理土地使用权过户登记手续，换取土地使用证。 　　⑥土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权;土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要措施(如规定最高限价)来防止。 　　3、土地使用权转让的方式 　　土地使用权的转让有三种方式，即出售、交换、赠与。 　　(1)土地使用权出售土地使用权出售是指土地使用权的出售方将土地使用权转移给购买方，购买方为此支付土地使用权价款的行为。土地使用权的出售，只转移土地使用权，所有权仍属于国家。 　　(2)土地使用权交换土地使用权交换，也叫“互易”，指当事人双方约定互相转移土地使用权，或一方转移土地使用权，另一方转移金钱以外的物的行为。它是以一方当事人需要支配对方的土地使用权为前提，是双方当事人的合意，是一种权利客体的交换。 　　(3)土地使用权赠与土地使用权赠与，指赠与人(原土地使用权受让人或者再受让||人)自愿将自己的土地使用权无偿转移给受赠人，受赠人表示接受的法律行为。赠与的基本特征是无偿，与出售一样，赠与的仍只是土地使用权，土地所有权仍归国家。 　　土地使用权方式决定了转让条件有所不同 　　以出让方式取得的土地使用权，房地产项目转让时，应当符合《城市房地产管理法》第三十八条规定的转让房地产的条件。 　　□要按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让; 　　□要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。 　　这里又分为两种情形，一是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。上述两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目。这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。 　　以划拨方式取得的土地使用权，应符合《城市房地产管理法》第三十九条的规定，其中规定了以划拨方式取得的土地使用权在转让房地产开发项目时应具备的条件。 　　对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式：第一种是由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让;第二种是可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。 　　对以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。 　　一是经