项目四协助组织实施其他物业管理要素.ppt

* * * * * 项目四 协助组织实施其他物业管理 （一）概念 指高度超过30层或100米以上的高楼。 （二）给物业管理带来的影响 对所配套的智能化、交通、消防等设施设备要求很高。 一、超高层建筑类物业的管理与服务 迪拜塔 常州传媒中心 武进润华环球中心 1、先天“怕”火直接影响物业管理的消防工作； 2、超高层建筑的高耗能性直接挑战物业管理的能力； 3、超高层建筑吸纳性强给物业管理的安防工作带来很大的影响； 4、超高层建筑的智能化给物业管理工作带来很大的挑战。 （三）超高层建筑物业的特点 1、加强超高层建筑物业前期介入管理工作 （1）前期物业管理是后期物业管理的一项基础性工作 （2）作为管理者从前期物业管理开始，为物业服务企业设计合理的人事组织架构，制定各部门之间的配合协调程序与岗位职责等。 2、加强物业管理高端人才的培养及人才库的建立 懂管理、懂技术、懂经营、有全局观念的高端人才库 （四）超高层建筑的物业管理组织实施 3、加强安防工作系统的建设与安全运行 （1）人力防范 （2）技术防范 （3）实体防范 4、加强消防工作系统的建设与安全运行 四大消防系统： 火灾自动报警系统，自动灭火控 制系统，防排烟控制系统及消防电梯，火灾疏散照 明系统。 5、其他的一些特殊措施 （1）建议开发商在超高层建筑的特别高度处设计若干层火灾避难层和一定容量的消防蓄水池。（375米） （2）在摩天大楼的特别之处放一些救险系统或装备。 （3）定期组织消防演习。 （4）利用一定的方式组建消防志愿者队伍。 （5）平时利用一定的媒介向业主与物业使用人宣传节水、节电、文明行为等有益于节能和社会文明的优良品德。 如果一幢30层楼的底楼着火了，位于 10层的你如何逃生？ A、往楼下奔，尽快逃出建筑； B、往楼顶奔，爬出顶楼呼救； C、在自己这一层寻找出路，可能有逃生 门或者逃生通道； D、原地不动，等待救援人员来到。 消防专家答案： 第一个肯定不对，等于找死； 第二个也不会获救，因为高楼都会关闭顶楼的天台通道，而火势将会很快蔓延到楼上。 第三个是相对来说可行的办法，不过最好的办法是尽快靠近窗户，然后用色彩鲜艳的衣物不断挥动，直到消防官兵看到；如果是夜间，请用手电筒不停来回照射。 第四个对于老弱病残年幼的人来说是可行的，因为体力差，所以自己寻找出路比较危险，不过尽量还是找窗户。专家说，不管选哪个，千万不要选择往楼下跳，那无疑等于自杀！ （一）概念与特点 1、概念 为宾客提供饮食和临时住宿的场所。 2、特点 （1）宾客流动频率高 （2）服务时间既短又长 （3）卫生管理、服务标准要求高 （4）建筑规模大，档次高 二、酒店类物业管理 1、客人接待服务 （1）服务人员形象要美，统一着装。 （2）迎送客人要热情大方、不卑不亢，使用礼貌用语，表达欢迎与欢送之情。 （3）热情服务，有问必答。 （二）酒店物业管理的组织实施 2、酒店钥匙的管理 （1）客房门钥匙由前厅总服务台负责管理。 （2）库房钥匙要有专人保管，同时严格执行登记制度。 （3）客房各楼层的总钥匙必须统一放置在前台钥匙柜内，任何人不能将钥匙带出酒店。 （4）因工作需要，酒店员工需要临时借用客房门钥匙时，必须办理登记和审批手续，并按时交回。 （5）前台晚班人员清点钥匙并做好记录。 （6）保安部门负责对酒店钥匙管理的检查和监督，积极配合各部门做好钥匙的管理工作。 3、酒店建筑及设施设备的养护管理 （1）做好设施设备的更新改造工作。 （2）做好建筑及其装饰的养护与维修，酒店的建筑及其装饰是酒店的标志性形象，需加强养护，保持其特有的风貌与格调，切忌破损。 （3）做好设备日常检查巡视，定期进行检查、保养、维修、清洁，并认真作好记录，发现问题及时解决。 如对水池、水箱半年清洗消毒一次，进行水质化 验，以保证水质符合国家标准;发电机每月试运行一 次;消防泵每月点动一次，以确保发生火灾险情时， 消防泵能够正常使用。 4、酒店的保洁服务 （1）搞好客房卫生服务。 （2）做好餐厅的卫生保洁。 （3）其他公共区域的卫生保洁。 5、酒店的安全保卫服务 注重岗位形象、礼节礼貌、应急处理能力等培训，从而增 强保安人员的工作责任心和整体素质;强化服务意识，树立“友 善与威严共存、服务与警卫并在”的服务职责，安保人员在做 好治安管理职能外，为业主提供各种服务。 如联络当地的公安局和其它酒店的保安部门，及时避免酒 店附近发生不愉快的事件，与上级经理保持密切联系，随时通 报发生在酒店与保安工作相关的事件迅速掌握有关保安方面的 新设备、新制度，以便更好的进行保安工作，酒店发生事件时 ，代表酒店协助公安部门、