在建工程的评估研讨.docVIP

在建工程的评估研讨 ??2008年3月15日，应中国房地产估价师学会邀请，参加了在湖南省长沙市主办的房地产估价师继续教育培训班。给来自湖南和浙江、广东、湖北等地的300多名房地产估价师讲授了特殊不动产估价问题，并广泛回答了大家的提问。这里就在建工程的评估谈些看法。? 一、?在建工程及评估特点： ?1、在建工程是指正在建设中的固定资产建设或改良工种，包括成套或单项建设的生产性和非生产性固定资产，以及维护、安装、改建、扩建和大修理工程等。在建工程分为：停工项目、竣工项目、施工项目。 2、在建工程的评估目的主要有四种： （１）预售。开发商在领取商品房预售许可证时，即预售不动产。开发商一般自定预售价格，但有时需要专业评估机构进行评估。 （２）项目转让。开发商由于财力、物力、债务、经济纠纷等原因，无法继续对在建工程项目进行施工，需要将整个项目转让，一般都需要进行评估。 （３）寻求合作。因各种原因，开发商在开发过程中可能需要寻求合作伙伴或参建者，开发商需要有一份项目评估报告书以作为寻求合作之用。 （４）抵押贷款。用在建工程抵押以取得贷款，需要对在建工程的抵押价值进行评估。 3、在建工程评估范围的界定 （１）土地权属 在建工程的土地权属有两种性质，四种情况，即以出让方式取得的国有土地使用权；以租赁方式取得的土地使用权；以无偿划拨方式取得的国有土地使用权；集体所有制土地使用权。不同的权属性质和情况，其评估价值内涵和被评估在建工程即将发生的经济行为是不完全相同的。 （２）项目权属 不动产项目是否是独立项目，是否属联建项目或是否有参建单位。若是联建项目则要搞清楚项目组成各方的权利状况以及各方之间的经济合同在法律上是否有效等等。 （３）工程进度 在建工程评估时必须准确地把握在建工程项目的实际完成进度，即把握其已完成的实物工程量，对于那些未安装并固定在建筑物主体上的材料和设备，就不能纳入在建不动产项目的评估范围。不能简单地根据工程的实际投资进度来评估其价值。 （４）销售状况 有些不动产在建项目，已领有商品房预售许可证，并已预售了部分楼盘。评估时必须清楚两个问题，一是预售许可证所允许预售的楼层及其建筑面积，即可售部分；二是开发商已实际出售了多少建筑面积。评估时必须将已售部分的在建实物工程量价值和相应的土地使用权价值从整个在建不动产项目的评估值中扣除。 二、?在建工程评估方法探讨 在建工程的评估方法多种多样。传统的评估方法一般有成本法、假设开发法、工程进度法、变动因素调整法等等。此外还有综合评估方法。 1、成本法。成本法又称为重置成本法，是通过求取开发可替代待估不动产所需的成本总额来估算不动产价格的方法。即在评估时点重新形成该在建工程已经完成的工程量所需发生的全部费用，确定重置价格。当明显存在较为严重的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值时，还需要扣除各项贬值额。 全部费用一般包括已完成的直接费用（含前期费用）、间接费用和开发商利润以及一些通常附带费用。成本法用来进行在建工程评估的具体公式为： 在建工程不动产价格=土地价格+已完成部分的建筑费用+相应的专业费用+相应的利息+相应的销售税金和费用+相应的利润 2、假设开发法。假设开发法是在假设在建工程在评估时点竣工后，不动产正常交易情况下的价格基础上，扣除续建工程建造费用和与续建筑建造买卖有关的专业费用、利息、利润、税费、销售费用等后，以价格余额来确定待估在建工程的价格的方法。 运用假设开发法对在建工程项目评估的计算公式可表示如下： V=G—B—M—I—P—T 式中：V—在建工程不动产价值 ????? G—项目总开发价值 ????? B—项目续建费用 ????? M—项目续建专业费 ????? I—项目续建利息 ????? P—项目续建利润 ????? T—项目续建部分销售税费 3、工程进度法。工程进度法是以工程预算为依据，按评估时勘察确定的工程实际进展程度及各部位占工程总量的比重，估算在建工程工程价值的方法。这种方法适用于施工期较短且价格变化较小的在建工程。其估算公式为： 在建工程评估值=建筑工程预算造价×在建工程完工程度 在建工程完工程度=∑[各部位完成进度（%）×各部位占建筑工程预算的比例（%）] ?? 例：某建设项目总预算造价为200000元，在建设备安装工程预算为50000元。其中基础工程已完工，结构工程完成了30％，设备安装工种尚未进行。评估人员依据一般结构对该在建工程进行评估。 ??????????? 工程造价构成表 部位－名称 建筑结构类型％ 一般结构 现捣框架结构 ? 预制装配框架结构 预制吊装结构 基础工程 13 ?15 25 15 结构工程 60 60 ?55 60 安装装饰工程 27 ?25 20 25 根据以上数据，在建工程完工程度＝13％＋60％＊30％＝31％ 在建工