192-251页 房产制度与政策 最最重要.docVIP

第九章 房地产权属登记制度与政策 第一节房地产登记概述 一，概念（熟悉）房地产登记机构依法将房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿上予以记载的行为。是一种不动产公示的方式。 二，登记制度类型 （一）契据登记制：当事人签订合约时就已发生物权效力，登记只是对抗第三人的要件。登记机构只进行形式审查，有公示力无公信力，法院裁定契约无效，登记机构不承担责任。也称“法国登记制”。 ================ 第 192 页 ================ （二）产权登记制：当事人订立的合同只有债的效力，只有履行权属登记手续后才发生物权效力。分两种： 1，权利登记制：房地产权利取得和变更等必须在登记簿上记载。房地产权利取得未经登记不发生效力，不仅不能对抗第三人，在当事人之间也不发生效力。采取实质审查，具有公信力，在法律上有绝对效力，称“德国登记法”。 2，托仑斯登记制：登记后发给权利证书，房地产权力一旦载入政府产籍，权利状态明确记载在证书上，权利人凭证书行使房地产权利。是一种强制登记制，已登记权利发生转移，必须在登记簿上予以记载。 ================ 第 193 页 ================ 三，登记的目的和意义（了解） 四，房地产登记的任务(了解） 五，房地产登记的原则（掌握） （一）权利主体一致原则：房屋所有权人和房屋占用范围内的土地使用权人，必须同属一人（法人和自然人）。 （二）属地管理原则：只能由市（县）房地产管理部门负责所在辖区范围内的房地产登记工作 六，《物权法》确定的不动产登记制度 （一)国家对不动产实行统一登记制度。统一登 ================ 第 194 页 ================ 登记的范围、登记机构和登记办法由法律、行政法规规定。不动产登记，由不动产所在地登记机构办理。当事人申请不动产登记，应根据不同事 项提供权属证明和不动产界址、面积等材料。当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承答案赔偿责任等。 （二）登记机构的职责 1，查验申请人提供的权属证明和其它必要材料, 2，就有关登记事项询问申请人,3，如实、及时等级有关事项；4，法律、行政法规规定的其他责任；5，不动产的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料,6，必要时可以实地查看。7，查询、复制登记资料；8，不 ================ 第 195 页 ================ 得要求对不动产进行评估；9，不得以年检名义进行重复登记；10，不得有超出登记职责范围的其他行为。11，因登记错误，给他人造成损失的 承担相应赔偿责任。 （三）不动产登记的载体 不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据。不动产权属证书，是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式，权利人享有权利的证明。不动产登记档案，是不动产登记簿记载内容的原始来源。不动产权属证书应当与不动产登记簿一致，不一致时，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记不为准。 ================ 第 196 页 ================ （四）不动产登记的生效时间不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力。 因法律文书、政府决定，继承或受遗赠，合法建造、拆除房屋等自事实行为成就时发生物权效力。 当事人之间订立的有关不动产物权的设立、变更、转让和消灭的物权合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效。未办理物权登记的不影响合同效力。 （五）三种新登记类型 1，更正登记（对原权利登记的涂销）。异议登记（失去推定效力）。预告登记（保全请求权）。 ================ 第 197 页 ================ 第二节 房地产登记制度（掌握） 一，房地产登记种类： (一）土地登记 1，总登记：在一定期限内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行全面登记。先发布公告，对符合总登记要求的宗地，由国土资源主管部门予以公告。公告期满，当事人对土地总登记审核结果无异议或异议不成立，由国土资源部门报人民政府批准后办理登记。 2，土地初始登记：总登记外对设立土地权利，进行的登记。 （1）以划拨方式取得建设用地使用权的，持政府批准文件和划拨决定书，申请初始登记； ================ 第 198 页 ================ 新开工的大中型建设项目使用划拨土地的，还要提供建设项目竣工验收报告。 （2）以出让方式取得建设用地使用权的，持出让合同和出让金缴纳凭证，申请初始登记。 （3）划拨土地依法转为为出让土地使用权的，持原国有土地证、出让合同和缴款凭证等材料，申请出让土地初始登记。 （4）以租赁方式取得土