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清河区域购房者的购房关键因素排序及分析 抽查周边项目基本情况一览表： 项目名称 类比项 清上园 二期 当代城市家园 （凤蝶） 清河新城 永泰园 （新地标） 永泰园 （新风景） 澳洲新星 美欣家园 高巢 均价（元/平） 5400（毛坯） 5800 精装 6000元精装 5280 现房 5200 现房 5000 现房 4700 现房 5800 准现房 产品类型 板楼（6.9.11） 板楼（6层） 精装板楼公寓 塔楼（30层） 板楼（9层） 板楼（13层） 板楼（16层） 塔楼（15层） 开盘时间 2004.9.28 03年 2004.11 (预计) 2004.3 03年11月 03年4月 02年 03年12月27 入住时间 2005.8 04年 2006.6 04年3月31 03年底 03年6月 04年12月18 物业费（元/平米） 1.99 1.1 3（预计） 1.6 1.68 1.9 2.2 2.6 建筑面积（万平米） 10 34 80 12 0.5 10 4 2.3 客户群 中关村，上地IT业人士 上地、中关村IT人士、部队干部 / 八大学府、上地、中关村人士 周边各个人群 中关村、上地工作人士为主 上地、中关村工作人士为主 上地、中关村、学院路年轻人 销售率：HIGH HOUSE 美欣家园 澳洲新星： 永泰园： 当代城市家园：  清河区域划定： 北至西三旗;南至清河北五环路；西至上地信息路；东至京昌路及其部分辐射区域。该区域位于海淀区东北部，总面积13.5万平方公里。 抽样分析： 从该区域主流产品类型及价格分布来看，以4700—6000元项目群组为例。我们选择在该区域内有代表性的几个项目进行抽样调查，由于以上被选择的这几个项目既有相似之处也有不同之点： （1）购房人群的组成都有很大的相似性，主要都是由三部分人群组成：其一是在中关村、上地工作的IT界人士;其二是海淀区各大高校的教师，以中关村和学院路沿线的高校为主；其三是本地的原址居民和附近的部队干部。 （2）这几个项目产品类型各自都不一样，有的是塔楼（清上园），有的是板楼（永泰园新风景），还有的是澳洲酒店式建筑（澳洲新星）。 （3）最重要的是从销售率以及销售速度上来看，以上几个项目充分的表现了清河区域的特点。 外地人购房需求呈现多样化趋势。 1. 自住：据统计，北京大约有300多万外地流动人口，有稳定工作和较高收入的人要占到一半，包括经常在北京工作的商务人士以及文体名人，我们根据清河几个项目的销售分析认为这些人将成为北京异地置业的主要购买力。用于自住的将占到市场的95%左右。 2.投资：北京地产近几年的发展呈现火爆态度，也吸引了全国大量的投资型买家，由于看好北京楼市的升值潜力纷纷来北京投资，这些不可忽视的客户群占到市场的4%左右。 3.商业需要：北京作为国际大都市，商业非常繁荣，外地购房消费者除了投资外，还有另外一部分人购买商品房作为在京商务活动的商务会所，居住或作为商业场所使用，在市场上这些人占到1%左右。 通过以上分析得出95%的客户买房子目的是自住，那么在这95%的人中选择自住用房的关键因素有那些呢？通过清河区域周边项目的调查，就区域客户购房因素作出前后排序并予以分析： 一．价格 价格在购房者的心里永远都是第一位。 首先让我们谈谈单价对购房者的影响，综合这几年清河区域房地产项目的价位来看，单价主要以4300—5800元为集中段，其中以5200元左右的产品为最多。从这些数据可以看出其实单价在这个区域内浮动不是很大。如在表格可以看出美欣家园的单价是最便宜的，而且现在还打99折，为什么从2002年开盘到现在一室一厅的销售单价是4763元/平米但是销售了87%，而三室一厅的房子是4592元/平米却只销售了38%呢？这就说明了单价其实不是干扰购房者的主要因素，总价的考虑才是购房者决定性的因素。从各个项目的产品面积划分来看，以100平米—140平米为主流产品（除去个别小户型项目），总价基本集中在50万—70万的这个档，然而根据成业行对周边市场的研究，50万一套房子对于该区域的人来说是一个能够接受的价位点，但房价超过60万在清河这个地区就是购房者的一个“门槛”，这一点无论是从区域老牌项目当代城市家园，还是地区新兴小户精装产品高巢的销售柱型图中可看出，所以购房者最关心的因素中，价格是第一要素，价格中又以房屋总价居首。对这一事实的得出，我们将从对区域内客户的几大定位分析来说明。 1.客户购买心理分析： “永远没有人嫌买到的东西便宜”，无论是哪种商品交易活动，价格往往都是决定最后能否成交的一个重要因素，在购房这一人生最大投资这一真理更是得到了最好印证。 2.区域产品供给分析：