第七章土地变更登记tigang.docxVIP

第七章土地变更登记一：土地变更登记的概念及分类：定义：土地变更登记，是指已登记的土地权利，因土地权利人发生改变，或者因土地权利人的姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的土地登记。特点：（1）、以土地总登记或初始登记为基础（2、）登记的内容发生变化，都应进行登记（3、）具有日常性和个别性2分类：土地变更登记主要有以下几种类型：土地使用权变更登记土地使用权抵押权、地役权变更登记姓名或者名称变更登记地址变更登记土地用途变更登记第一节 土地使用权变更登记一、基本概念1：定义： 土地使用权变更登记是指对一宗地上已登记的土地使用权人发生改变而进行的土地登记。2: 根据《土地登记办法》，引起土地使用权变更的原因有以下几种情况：1、依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让；2、因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移；3、因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移； 4、因处分抵押财产而取得土地使用权；5、土地使用权抵押期间，土地使用权依法发生转让；6、因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权。 二、法律特征:（一）出让国有建设用地使用权转让出让国有建设用地使用权转让必须符合下列条件：1、必须按照出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地，否则，不得转让；2、转让土地时，应符合：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （2）按照出让合同约定已进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；（3） 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。(二）国有土地租赁、作价出资（入股）方式取得的国有建设用地使用权转让 1、国有土地租赁，承租人按规定支付土地租金并完成开发建设后，经国土资源行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租国有建设用地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。2、租赁合同约定的权利义务随之转移给第三人，租赁合同经更名后继续有效。3、国有企业改革以作价出资（入股）方式处置的，在使用年期内可依法转让、作价出资、租赁或抵押，改变用途的应补缴不同用途的土地出让金差价.（三）因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移 1、地上建筑物、其他附着物所有权转让时，其使用范围内的土地使用权随之转让。转让时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证。“地随房走” 2、涉及划拨土地使用权转移的，应报有批准权的人民政府批准，否则不得转让。3、农民集体内部成员之间由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，受让人应当符合取得宅基地使用权的条件。（四）因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移 1、合并、兼并/吸收合并和新设合并2、分立存续分立和新设分立3、破产（五）因处分抵押财产而取得土地使用权 1、抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押的土地使用权归债权所有 2、涉及划拨土地使用权的，应当签订出让合同，补交土地出让金。 3、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权抵押的（六）土地使用权抵押期间，土地使用权依法发生转让1、抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存2、抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。（七）因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权 1、自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生物权变动效力 2、自继承或者受遗赠开始时发生效力；3、因上述原因取得土地使用权，可以不经登记；未经登记，处分时不发生物权效力三、登记要点 （一）申请1、申请人 转让人和受让人抵押人、抵押权人和受让人特殊情况单方申请（合并、新设分立） 2、申请人应提交的土地权属证明文件 原《国有土地使用证》土地税费缴纳证明其他相关证明：入股合同；转让合同、转让地块投资证明；房屋所有权证及土地使用权转移证明；合并、分立、兼并协议；处分抵押财产的证明；抵押权人同意转让书面证明、转让合同及其他证明；判决书、裁决书、遗嘱或遗赠证明、（二）权属审核1、对申请人的审核2、对转让地块投资情况的审核3、对使用期限的审核4、对税费的审核5、对土地用途的审核6、对房产变更的审核 先办理房屋的变更登记，再办理土地的变更登记。（三）注册登记与核发证书报人民政府批准1、整宗地发生权属变更，在原《土地登记簿》上进行；出现宗地分割的，分别新建《土地登记簿》，在新《土地登记簿》上进行登记。2、收回并注销原《国有土地使用证》，土地登记人员依据《土地登记簿》填制