珠海明星大厦可行性研究论证报告.doc

明星大厦项目 可行性研究报告 2010年12月10日 目 录 1. 项目概况 3 1.1 项目区位 3 1.2 项目经济指标 3 2. 项目投资环境 4 2.1 宏观经济环境 4 2.2 城市规划发展 4 2.3 房地产市场分析 7 3. 项目竞争分析 14 4. 项目分析 24 4.1 项目宗地现状 24 4.2 项目周边配套分析 25 4.3 项目周边环境分析 26 4.4 交通组织分析 27 4.5 周边市政配套分析 27 4.6 项目SWOT分析 28 4.7 项目发展方向研判 28 5. 项目定位 29 5.1 市场定位 29 5.2 客户定位 30 5.3 产品定位 30 5.4 销售价格预测 30 6. 项目开发建设进度安排 31 7. 投资估算和资金筹措 31 7.1 总投资估算 31 7.2 资金筹措 32 8. 财务分析 33 8.1 销售收入 33 8.2 销售利润分析 33 9. 不确定性分析 34 9.1 项目盈亏平衡分析 34 9.2 项目敏感性分析 34 9.3 项目风险分析及评价 34 项目概况 项目区位 本项目位于珠海香洲北，东临情侣北路，凤凰山麓，属珠海城市门户地带，地理位置绝佳。 地块总面积为9083.98平方米，沿情侣北路呈长方形，临长约132米，宽约69米，地块邻城市主干线，昭示性较强。 项目经济指标 规划设计要点 序号 名称 主要指标 1 用地功能 商业、住宅 2 总用地面积 9083.98㎡ 3 容积率 ≤4.3 4 计容积率建筑面积 ≤39061.11㎡ 5 建筑密度 ≤25％ 6 绿地率 ≥35％ 7 停车位 住宅：1车位/户（100㎡以上每增加60㎡增加1车位/户）商业：1.5车位/100㎡建筑面积 8 垃圾站 用地面积60㎡ 9 居委会及物业管理用房 300㎡ 10 商业比例 ≤5％ 项目投资环境 宏观经济环境 2009年珠海完成地区生产总值（GDP）1037.69亿元，同比增长6.6%，相比去年增幅放缓了3.4个百分点，但是放缓的弧度相比去年却有所减弱，可见2009年珠海的经济开始出现转暖的迹象。 珠海区域生产总值自2003年以来均保持较高的增长速度，其中 2003-2007年生产总值同比增幅均超过10%。2008年受金融危机的影响增速放缓明显，2009年在珠海城市一系列利好的刺激之下，经济危机的影响逐渐在消弱，房地产出现复苏的迹象。 城市规划发展 珠海概况 珠海――新兴的花园式海滨旅游度假城，是中国南海之滨的一颗璀灿的明珠。 她位于珠江入海口，地接澳门，水连香港，是中国五个经济特区之一。 珠海自然环境优美，山清水秀，海域广阔，有一百多个海岛，素有百岛之市美称；珠海以整体城市形象为景观被国家旅游局评为中国旅游胜地四十佳之一。 城市规划 中心城区：东部沿海城市带（原来的中心城区）打造成为珠三角西岸区域交通枢纽，生产服务中心、中央商务中心、海滨休闲之都。 唐家湾新城：香洲地区近期重点建设唐家湾新城。规划中将该地区建成以生态、创新、文化为特征的宜居基地、高新技术产业基地、文化产业基地、高等教育基地、企业总部基地及区域性流通、会展、旅游休闲基地。 横琴新城：将重点发展以网上交易市场枢纽和虚拟物流、票据、人民币离岸业务、产权交易为主的金融服务业，以研究开发基地、技术服务和信息咨询为主的工商支持服务业，以高附加值、低能耗、无污染的高技术产品制造业，并将之打造成为海岛旅游胜地。 金湾新城：包括红旗镇中心镇区和西湖片区，是金湾区的政治、经济、文化、生活服务中心。2009年前，建成一批大型高品质居住社区，建成城市公共服务中心；2011年底前，金湾新城建设初现规模，成为具有珠海海滨城市特色的崭新标志亮点地区。 斗门中心城区：包括井岸、白蕉镇中心镇区、新青工业园、白藤湖度假区等，是斗门区的政治、经济、文化、生活服务中心。斗门中心城区逐步向南拓展，将与金湾中心城区共同成为珠海西部地区的城市中心。 温泉组团：则包括位于平沙镇的海泉湾温泉度假城及其周边临海地区，以“居住休闲、大旅游”为职能，依托海滨与温泉，建成有区域影响的旅游休闲度假基地，并为周边区域提供高端房地产产品。 城市发展趋势 随着广珠轻轨、港珠澳大桥的建设，珠海必将成为珠江西岸重要的中心城市，在“大珠三角”规划下城市不断升级，城市价值不断提高； 　 “割裂式”下 “大珠三角”下 珠海 并不成功的经济特区 唯一的一个区域副中心（主中心：广州/深圳） 滨海花园城市 交通末梢→珠三角交通枢纽 闲散的、慵懒的 国家级枢纽港 澳门的“后花园” 区域物流中心 适合居住 新型工业基地 缺乏活力 度假休闲城市（湾区城市） 《