收益法中的所得税费用讨论.docVIP

房地产评估中所得税费用讨论 近日，本人在阅读用收益法完成的房产单项评估报告时，发现报告中房产的纯收益几乎都不考虑所得税的影响。这里想请教大家，在用收益法进行房产单项评估时，都不考虑所得税的影响吗？ 　评估规范里所指的收益额并没有一定指明是税前还是税后净收益，教科书里也仅谈到客观收益的概念。那么究竟是税前收益还是税后收益呢？ 　　关于这个问题我无法明确解释，在具体评估操作中，我是采用的一个未扣掉所得税的收益额。具体问题我认为可以从以下这几个方面进行思考所得税是以利润为基础计算的扣除项目，也可以理解为利润分配的层次。所得税是归国家所有的，其他的部分比如提取公积金、股东分配或留存利润就是归股东所分配了。概括讲就是在利润层次进行再分配的过程，只不过国家以无偿强制的手段介入分配而已。 在具体评估时，对特定的评估物而言，采用收益法的收益额是客观收入与客观支出的配比，此层次体现营运层次，对特定评估物而言，也是处于市场交易的领域，而非一旦交易完成就退出市场。 　从计算口径上看，同一层次的折现率应该对应同一层次的收益额，折现率的计算一般包括：资本资产定价模型法、税前债务成本加风险溢价法、资金利润率法、累加法（折现率＝安全利率＋风险报酬率＋通货膨胀率）等，这些方法中，都是未扣除所得税的利润率或成本率。所以对应的也应该是未扣除所得税的收益值，这样二者之间才具有可计算性。 　　税收贯穿于整个交易过程中，并不仅仅是所得税，所以在收益法中，对于一般的流转税是应该计算的。 　　本人的想法感觉很不成熟，希望大家都能就此问题进行讨论交流。 　进行投资分析一般都不考虑税后现金流量折现，都是税前。如果用税后的现金流量折现，那么相应的折现率应该与之对应。收益法的收益采用税前。土地估价中，收益法还要扣建筑物折旧，这样的处理方式大家认为可以么？ 　建筑物的折旧从现金流的角度看，是对建筑物的价值补偿，就房地合一的收益法而言，是不应该扣除折旧的。但单独评估土地，则应该扣建筑物的折旧，其实这就是将归属于建筑物的补偿部份剔除，最终从理论上余下土地收益值。但这里的收益值含义也不能全代表土地的收益，仍然包括建筑物的部分贡献，最理想的办法是采用贡献分成的方法表示出土地价值。再则，折旧一般是采用年限平均值，静态之和也许是建筑物的价值，但考虑资金的时间价值则不能了，可用资金回收系数进行计算，得出投资回收价值，并视其为“折旧”进行估算。 　看起来大家习惯用税前利润来测算，我认为这样比较合理，理由有以下几个：首先，进行房产价值评估，其根本是要确定资产的价值，而不是净资产的价值，因此没有必要考虑所得税的问题，更没有必要考虑相应的负债。其次，就房产产生的利润而言，应该为税前利润，所得税也是从利润中产生的，应该计算在内。第三，如果采用收税前利润，只要采用相同口径的折现率，就可以估算出来评估对象的价值。当然，我也很同意这样的观点：采用何种收益指标作为参数并不重要，重要的是应该采用与收益口径相对应的折现率。 　　但是，正如神龙村夫所讲，这个问题其实很难解释清楚，主要问题就在于：如果应用税前收益作为收益预测指标，那么折现率如何选择？采用何种方法选择？ 　　从口径一致的角度来看，由于我们要估算的是房产价值，即资产价值，而我们又选择了税前收益作为未来收益测算指标，那么我们应该选择什么样的收益率作为折现率呢？CAPM模型的应用前提是无税收影响，这与实际情况不符。同时，CAPM模型的适用于股权和资本的定价，即适用于净资产的口径；税前债务成本加风险溢价应与税前利润相对应，还原出来的应该是资产与有息负债的价值；累加法更应该与净资产价值即权益价值相对应；唯有资金利润率与税前收益可能还原出的是资金价值，与资产价值还有差异。我们一般选择房产收益率在8%左右，那么这个收益率指的是哪一种具体的收益率呢？ 　　上面所指的不是税前利润，而是税前现金流。从企业的生存上看，企业破产倒闭不是因为一直亏损导致资不抵债而是资金断供。 　　利润是会计上的一个指标，是衡量企业能否长期经营的指标，但是决定企业是否破产的关键并不是利润亏损，而是资金断供。现金对于企业，就如血液对于人体，一个没有血液的人，肯定无法存活下去。而企业亏损，就如人生病，生重病也没关系，关键只要血液能一直循环下去，就可以维持生命。 　　利润率是一个静态评判，在计划经济延续的年代，大家关注的是利润率。但是，利润是可以做出来的，这个可以从诸多上市公司重组后就能“母鸡变鸭”窥其一斑。目前拥有很多商业地产的上市公司，应用新会计准则，就能从地产增值中迅速大量盈利，但是这会导致大量现金流出，要缴纳大量的企业所得税，有些企业可能因此而面临资金紧缺。故很多企业，选择不估或低估，避免短期的所得税现金流出。 　　我们的评估理论当中，对现金流量分析法评估，没有进行专