2010年上海甲级写字楼新增供应将达历史新高.docVIP

2010年上海甲级写字楼新增供应将达历史新高 　　[提要]2010年上海甲级写字楼新增供应将达历史新高，预计全年将有超过80万平方米甲级写字楼落成交付，写字楼市场空置率进一步升高。 延伸阅读： 新年上海商业地产依然供过于求 2009年是房地产市场“过山车式”的一年。年初时，上海房地产市场表现低迷，全球金融危机几乎影响了包括住宅在内的各类房地产市场。下半年，随着国内经济迅速复苏，全球经济回暖，住宅市场表现火爆，原本平淡的商用物业市场也有所恢复。然而，第一太平[4.76-0.83%]戴维斯和高力国际于近日发布的上海市场年度报告中指出，2010年上海零售物业和甲级写字楼市场的新增供应大增，双双创出历史新高，将为空置率带来较大压力。 甲级写字楼 2010年租金或继续下跌 相比零售物业市场，2009年上海甲级写字楼的表现更为平淡。 第一太平戴维斯在报告中指出，2009年上海甲级写字楼市场整体供过于求，全年租金累计下跌16．3％，距2008年第三季度峰值下跌22．4％。在上半年，不少公司预算收紧，不愿承担搬迁费用，写字楼市场的净吸纳量出现负值，为－664平方米，租金下跌8．3％，不少项目推迟上市时间，上半年新增供应仅为5．4万平方米；下半年，办公租赁需求回复，净吸纳量为32万平方米，而大量的空置面积导致上海各个中央商务区的租金均有所下降，租金下降势头放缓，跌幅8．7％，空置率有所下调。 而商报记者了解到，按照目前的规划及施工进度，2010年，上海预计将有约100万平方米（约30万平方米是由于种种原因从2009年延迟到2010年入市的供应量）的甲级写字楼完工上市，包括静安区的会德丰广场、陆家嘴的国金中心二期等项目，其中，大约有67％的新增供应都位于浦东。而2009年上海写字楼市场的实际供应仅为40万平方米，相比之下，2010年的写字楼新增供应成倍增加，大量的新增供应无疑将给写字楼市场带来沉重的租金下调压力，据第一太平戴维斯预计，写字楼现有空置面积租金预计将进一步下跌，2010年全年，上海写字楼市场租金降幅将达到8％－14％左右，而到2010年末，上海写字楼市场的整体空置率预计将进一步攀升至25％左右。 与此同时，高力国际还在年度报告中表示，2010年，甲级写字楼需求方面将继续2009年下半年的回暖趋势，预计全年新增吸纳量将可达40万平方米左右，其中部分来自于2009年延后的租赁需求。随着全球经济触底，外资企业盈亏情况转好，其租赁需求将会逐步回暖；同时受2020年上海国际金融中心规划带动，内资金融机构将继续在写字楼租赁市场保持活跃。因此，2010年将会有更多需求来自于新设机构及企业扩张。此外，由于2010年到期的租约大部分在2007年的租金高峰期签订，因此调整搬迁也将保持活跃。 高力国际进一步指出，虽然2009年以来，浦东需求回暖速度好于浦西的趋势在2010年将可持续，但由于供应集中，浦东空置率仍将高于整体市场水平。而在空置率走高的背景下，2010年写字楼租金仍将处于下降通道，但跌幅将收窄至个位数，2010年底，预计上海写字楼租金将下调至6．2元／平方米／天左右。分区域来看，静安、卢湾、徐汇的租金仍将排在前三名，陆家嘴仅可维持在全市平均水平。 价格方面，一手买卖成交均价为13969元/平方米，环比上涨12.3%。上海甲级写字楼租金为8.10元/平方米，空置率为12.5%。 　　供应持续上涨? 成交小幅萎缩 　　2009年6月上市写字楼物业11例，共计15.44万平方米（1478套），环比增长了36.4%。其中上海港国际客运中心推出了一幢8层甲级写字楼物业，配有少量负一层商铺，总面积约1.6万平方米。杨浦区五角场板块的沪东财富国际广场供应了近3.8万平方米（529套）物业，其主力面积为90平方米以下的小户型。普陀区以3.73万平方米的供应量屈居其后，推出物业为光新板块的中一国际商务大厦与绿地普陀商务广场。 　　上海中原地产研究咨询部经理马冀表示，与持续增长的供应量相比，本月成交量略有萎缩，售出13.62万平方米（1763套），面积环比下降18.2%。主要是外郊环间的明星楼盘如珠江假日广场、周浦万达广场等由于没有新推可售物业的供给，而成交量活跃度下降。本月成交前三名的区域为嘉定区、松江区、普陀区。楼市的回暖给了开发商信心，推出市场的力度明显加大。而市场吸纳的速度却有所滞缓。相对于写字楼的波澜不惊，近期股市以及住宅市场的繁荣抽离了部分投资者的资金。不过作为稳健的投资途径，可选择在低谷时期筛选出被低估的物业进行长期投资。 　　业主看客给价? 客户扩张谨慎 　　2009年6月上海甲级写字楼租金为8.10元/平方米.天，呈微跌之势。甲级写字楼对于大面积客户优惠幅度颇大，近日由上海中原工商铺部成交的一单花旗集团大