2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》重点预习2.docVIP

一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价的含义、本质和必要性，房地产估价的要素，房地产估价的各种现实需要，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 1．熟悉房地产估价的含义； 2．掌握房地产估价的本质； 3．熟悉房地产估价的必要性； 4．熟悉估价当事人； 5．掌握估价目的； 6．掌握估价对象； 7．熟悉估价时点； 8．掌握价值类型； 9．熟悉估价依据；来源：建设工程教育网 10．熟悉估价假设； 11．熟悉估价原则； 12．熟悉估价程序； 13．熟悉估价方法； 14．熟悉估价结果； 15．掌握国有建设用地使用权出让的需要； 16．熟悉房地产转让和租赁的需要； 17．掌握房地产抵押贷款的需要； 18．掌握房地产征收征用补偿的需要； 19．熟悉房地产损害赔偿的需要； 20．掌握房地产损害赔偿的需要； 21．掌握房地产争议调处和司法鉴定的需要； 22．熟悉房地产税收的需要； 23．了解房地产保险的需要； 24．熟悉企业有关经济行为的需要； 25．了解房地产行政管理的需要；来源：建设工程教育网 26．熟悉其他方面的需要； 27．掌握房地产估价师的职业道德； 28．熟悉中国房地产估价行业发展概况。 二、内容讲解 三、房地产估价的必要来源：建设工程教育网性 （一）专业估价存在的基本前提 一种职业乃至一个行业的生存与发展，必须建立在社会对它有内在需要的基础上，仅靠行政命令等外在的强制要求是难以维持长久的。因此，如果社会大众无法认识或了解一种职业和行业存在的理由，以及这种职业和行业对社会福利及社会进步带来的贡献，那么这种职业和行业就难以在现代竞争激烈的社会中存在下去，更不用说要持续发展了。来源：建设工程教育网 虽然任何资产在交易时都需要衡量和确定价格，但并不是所有的资产都需要专业估价。对于价值量较小或者价格依照通常方法容易确定的资产，通常不需要专业估价。例如，2004年11月25日发布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释［2004］16号）第四条规定：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。”可见，一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才真正需要专业估价。这是因为：①一种资产如果不具有独一无二的特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法（例如通过简单的比较）便可以得知，就不需要专业估价；②一种资产虽然具有独一无二的特性，但如果价值量不够大，聘请专业机构或专业人员估价的花费与资产本身的价值相比较高，甚至超过资产本身的价值，聘请专业机构或专业人员估价显得不经济，则也不需要专业估价。 6．房地产需要专业估价的理由有（　） A．房地产具有独一无二性来源：建设工程教育网 B．政府部门要求估价 C．房地产的价值量较大 D．估价人员要求估价来源：建设工程教育网 答案：AC （二）房地产需要专业估价 真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。具体就房地产来说，不仅房地产具有独一无二和价值量大两个特性，而且房地产市场是典型的不完全市场。在经济学上，“完全市场”必须同时具备以下8个条件：①同质商品，买者不在乎从谁的手里购买；②买者和卖者的人数众多；③买者和卖者都有进出市场的自由；④买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格；⑤就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的；⑥买者和卖者无串通共谋行为；⑦消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化；⑧商品可转让且可发生空间位置的移动。一个市场如果不符合上述8条中的任何一条，就是不完全市场。纯粹的完全市场在现实中几乎不存在。证券交易所和小麦市场通常被看作近似于完全市场的实例。房地产作为商品，其品质各不相同和复杂的特性不符合第①条和第④条。另外，尽管房地产所有权（中国为房屋所有权和建设用地使用权）可以转让，但房地产实物无法移动，不符合第⑧条。因此，房地产市场通常被视为典型的不完全市场。 由于房地产市场是不完全市场，并且有许多阻碍房来源：建设工程教育网地产价格合理形成的因素，所以难以形成一般人容易识别的适当价格，从而需要房地产估价师进行“替代”市场的估价。房地产估价有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公平交易，建立合理的房地产市场秩序。 值得指出的是，在需要专业估价的不同类型的资产中，因为它们之间的特性不同，把握影响其价值的因素所需要的专业知识和经验有很大的差别，所以对它们的价值进行评估通常不是同一个估价师甚至不是同一家估价机构所能胜任的。例如，对于房地产、古董、矿产、机器设备、无形资产等，由于它们的质量、性能、产权状