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江陵万佳项目提报文案 江陵，起于秦汉，历史悠久，数千年文化积淀，成就一方河山。2012年，万佳投资公司以恢宏的造城之势，即将在江陵承千年之文化，创时代之典范，立志把江陵县打造成为鄂西都市核心，为江陵高尚人居开启新的宏伟篇章。 字幕：万佳、立足鄂西生态旅游圈开启江陵城市核心典范。 第一役 市场篇 房地产政策 ■2012年房地产调控政策将定向放松，并逐步完善制度的建设。 ■一二线限购城市继续执行限价令已无必要，三四线城市的限价令对地方房价上涨仍然具有较大的约束力。 ■征收房地产税的试点城市不会扩大。 ■保障性住房的建设速度回归理性。今年的保障性住房的建设数量从当初确定的1000万套减为700套。 ■各地的金融机构开始将首套房的贷款利率回归到了基准利率。 ■国家允许在农村集体土地上建设公租房项目 ■北京、上海等城市纷纷提高了普通商品房的标准 字幕：政策有所放松，银贷新措，市场回暖 纵观全国房地产环境，今年一季度70个大中城市新建商品住宅销售价格总体上继续呈下降态势，房地产市场发展趋于平缓。政府坚持房地产调控不动摇的政策，支持和保护合理需求，随着政策松动，市场逐步回暖。新房：6月价格止跌 成交量接近调控以来高点；二手房：十大城市价格连续四个月上涨，成交持续上行；土地方面：上半年供求明显低于去年 二季度量价低位反弹；各大企业纷纷加速推盘、谨慎拿地，业绩稳步增长，6月创新高。 接下来，我们再来了解一下荆州市场： 根据2012年上半年荆州市场数据来看，房地产开发投资继续增长，商品房施工面积增长较快；商品房供应量大幅增长，但销售量下降；商品房空置面积略有增长，市场压力较大；另外，土地成交量减价升；资金回笼困难，开发企业资金日趋紧张。 对于荆州房地产市场运作特点，我们作出如下小结：1. 以价换量保楼市平稳发展：许多楼盘销售逐步走出困境。2. 土地市场增加更多变数。 那么，江陵县的情况又是如何呢？ 江陵位于湖北省中南部， 江汉平原腹地、荆江河段北岸。面积1032平方千米。交通便利，区位优势明显。2011年，全县完成生产总值41.83亿元，同比增长13%；城镇居民收入、社保覆盖率持续增长；从市场规模来看，城市化不断提高，城区规模不断扩大，每年新增城市人口就是一个强大基数。另外，居民消费能力持续大幅度增强。低收入保障使得社会稳定，经济繁荣。 图1、图2 近二年江陵县国有土地使用权出让情况 宗地号 土地位置 土地面积（㎡） 土地用途 容积率 建筑密度 绿地率 起始价（万元） 单价（万元/亩） 2010019 江陵大道南 56816.1 商住 1.8-2.5 25-40% 35% 2800 32.86 2011103 江陵大道以南，荆监一级公路以西 16662.00 商住 3.5—4.0 30% 40% 2011104 奥林花园北侧，仙鹤大道以西 39265.70 商住 1.8—2.3 35% 35% 2011105 荆监一级公路东侧 69087.39 商住 1.6—2.6 35% 35% 2011106 江陵大道南侧，中兴路北侧，荆江大堤以东 142426.70 商住 1.5—2.0 30% 40% 2012071 江陵县中兴路与沿江一级路交汇处 38846.68 住宿 餐饮 1.2 30 40 2330 39.99 2012072 江陵县仙鹤路（北）东侧 3525.7 住宅 商业 2-2.6 30 35 370 69.94 2012075 江陵县荆江路西侧 52891.96 住宅 商业 2.8-3.0 15-25 40 7140 90.00 从上表中可看出，2012年土地出让56816.1m2，2011年土地出让267442.4m2，2012年95264.26m2，从表格数据显示来看，江陵县地价有所上升，2012年土地出让较去年有所下降。 字幕：地价上升，土地出让率下降 我们再从宏观上看一下江陵县的板块划分。从开发现状上来看，江陵县城内主要项目整体开发量较小，且大多为经济适用房与棚户区改造项目，高层项目除江陵都郡外，都尚未开发。现有的可竞争项目为： 图3 1. 江陵郡都 位于江陵县江陵大道125号与楚江大道交汇处，江陵县天龙伟业房地产开发有限公司打造的江陵县第一高层住宅。项目处于政府规划打造商务中心区的核心地带，交通便利，周边配套较成熟，未来发展空间巨大，硬件配套齐全高档。不足之处是，位于主干道上，来往的车辆过多，噪音大，灰尘多。 图4 2. 星宇奥林花园 位于江陵大道以北，仙鹤大道以东西两侧，由荆州市星宇房地产开发有限公司打造。项目规模较大，属于江陵县开发最早且面积最大的楼盘；小区推出的大多数是楼梯房，房价便宜；但周边目前还存在拆