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房地产投资项目财务评价谈 市场的瞬变性与不可准确性，使风险成为客观实在。如果不能卓有成效地规避与防范各种风险因素的话，势必使企业集团的未来发展陷入严重的危机境地。为了保障企业集团增长的持续性，并确立融、投资的市场竞争优势，企业集团必须不断强化财务安全保障机制，包括财务营运度指数、财务风险变异指数、财务危机经济承荷能力指数等方面，对自身的财务风险加以适时监控的第一步是对投资项目进行财务评价。财务评价实际上很大程度是对财务报表进行分析。本文就房地产投资项目财务评价谈谈自己的一些认识。 一、财务评价基本概念和评价指标的确定 (一)财务评价的基本概念 房地产开发投资项目的财务评价实际上属于运用财务报表为管理者服务的管理分析。根据国家现行财税制度和价格体系，以房地产投资开发建设项目财务数据预测中的各项报表所测得的数据，如投资总额、生产成本、销售利润、销售税金等，为依据编制成现金流量表，计算评价指标值，分析研究并考察项目的财务盈亏状况，如盈利能力、清偿能力等，从而判断投资项目在财务上是否可行的经济分析方法。 房地产企业组织发展起来以后，财务报表分析就由外部分析扩大到了内部分析，为改善内部管理服务。公司管理层为改善收益能力和偿债能力，以取得投资人和债权人的支持，开发了对财务报表的内部分析。内部分析不能使用公开财务报表的数据，而且利用内部的数据(如预算、成本等)进行分析，找出管理行为和报表数据的关系，通过改善管理行为来改善未来的财务报表。 (二)财务评价指标的确定 财务评价的方法可分为静态分析法和动态分析法两种，但以动态分析法为主，静态分析指标只作为辅助指标。使用这两种指标对房地产投资项目作财务评价时，其基本衡量标准是利润，可用收益额和盈利能力两种指标来表示，但两种指标有所不同。表态法中，收益额通常是指投产后的正常利润，盈利能力通常是指正常利润与总投资的比率。动态法中，收益额是指项目的净现值，盈利能力是项目的内部收益率。财务评价主要指标和方法一般可参照下表。 项目财务评价主要指标和方法参照表 指标 方法 收益额 盈利能力 投资回收能力 静态法 利 润 投资利润率 静态回收期 动态法 净现值 内部收益率 动态回收期 二、房地产投资项目财务评价的意义 财务评价是以企业财务报告反映的财务指标为主要依据，对企业的财务状况和经营成果进行评价和剖析，以反映企业在运营过程中的利弊得失、财务状况及发展趋势，为改进企业财务管理工作和优化企业经济决策提供重要的财务信息。财务评价既是已完成的财务活动的总结，又是财务预测的前提，在财务管理中的循环中起着承上启下的作用。做好房地产投资项目的财务评价具有以下重要意义。 (一)财务评价是评价项目实施的财务状况，衡量企业经营项目业绩的重要依据 通过对企业实施的项目中的财务报表等核算资料进行分析，可以了解企业实施项目过程中企业偿债能力、营运能力和盈利能力，便于企业管理当局及其他财务报表使用人了解企业现时的财务状况和经营成果，并通过分析找出影响项目实施的财务状况和经营成果的主观因素与客观因素、微观因素与宏观因素以划清经济责任，合理评价项目实施者的工作业绩，并据此奖优罚劣，以促使项目实施参与者不断改进工作。 (二)财务评价是挖掘潜力、改进工作、实现理财目标的重要手段 房地产企业投资项目的根本目标是努力实现企业价值最大化。通过财务指标的计算和分析，能了解该房地产企业在实施项目时的盈利能力和资产周转状况，不断挖掘企业、改善财务状况、扩大财务成果的内部潜力，充分认识未被利用的人力资源和物质资源，寻找利用不当的部分与原因，发现进一步提高利用效率的可能性，以便从各方面揭露矛盾、找出差距、寻求措施，促进房地产企业投资项目按着企业价值最大化的目标实行良性运行。 (三)财务评价是合理实施投资开发项目的重要步骤 投资者及潜在投资者是企业重要的报表使用人，而财务报告的局限性，使他们必须借助财务评价，以决定自己的投资方向和投资数额。投资者通过开发项目的财务报表的评价，可以了解企业实施开发项目获利能力的高低、偿债能力的强弱及营运能力的大小，可以了解投资后的收益水平和风险程度，并据此决定是否入股投资开发该房地产项目。 三、房地产投资项目财务评价的主要内容 财务评价的不同主体由于利益倾向的差异，决定了在对企业进行财务评价时，必须有着共同的要求和不同的测重点。房地产投资开发项目财务评价的主要内容包括房地产开发项目总投资估算、房地产开发项目投资资金的筹措、房地产投资项目预期收益测算三大块。 (一)房地产开发项目总投资估算 房地产开发投资资金是指拟建项目全部建成，投入经营所需的费用总和，在房地产开发投资项目的可行性研究和经济评价中，对开发项目总投资的估算，主要是对开发项目所需的固定资产投资、流动资金投资和建设期借款利息的估算。房地产开