房地产销售代理管理办法.doc

项目管理办法 ??? ?-------------房地产专职训练导师何明主讲 （全程房地产案例讲解训练+地产工具落地） 为规范管理制度，加强对各项目工作的管理，达到规范化、流程化。使一个项目从概念到完成有全方位计划、控制与协调，在所要求的质量标准上、在规定时间内、在批准预算内完成。 公司营销中心 公司设置营销中心，是公司营销及项目管理的中心组织机构。 营销中心组织构成 营销中心设立营销总监、项目经理、销售经理、销售助理、数据管理员岗位，营销中心对各项目销售管理工作具有管理、监督、考评的权利。 营销中心组织构架图 二、营销中心的职责： 拟定公司年度项目开发计划及年度运作预算； 拟定各项目的人员编制； 拟定项目的绩效考核原则、审核各项目提成比例； 按照公司年度计划分配各项目的年度、月度任务，协助并监管各项目任务完成情况； 审核和监管各项目的费用预算及使用情况； 拟定各项目相关制度并监督执行； 监督管理各项目过程中的相关文件、数据、客户资料及其他相关文件并将这些文件资料进行汇集整理； 定期巡视各项目管理现场，寻找项目营销中出现的问题，并及时完善管理制度； 优化项目管理并提出建议，为公司各个项目提供项目管理的咨询和指导； 依据项目情况，负责各项目销售人员编制、招聘、培训、管理工作。 项目管理办法 一、项目目标管理 为有效推动各项目运作，以项目组的形式独立展开项目推进工作，项目组对单个项目销售或招商、策划、内部管理的工作开展和实施全权负责。 项目管理中按如下原则进行：人员安全、按照合同约定完成项目推进执行、完成项目销售并实现收款工作、维护拓展新项目、团队建制完整及团队人员的积极性、维护公司声誉扩展公司品牌效应。 项目实施项目经理责任制，依据项目推进情况，项目经理代表项目与公司签订目标责任书，在合同要求及甲方认可的任务前提下，确立项目整体营销目标、年度营销计划、成本管理计划及盈利目标。 项目按照目标责任书确定年度营销计划，并将年度营销计划进行分解指定月度营销计划，项目月度任务的完成情况是项目组成员月度考核的重要依据，每月5日前须完成项目上月度任务完成情况的确认。 项目按照目标责任书结合市场及开发推进的实际情况，制定项目销售计划及年度预算，并依据年度预算执行月度预算。 为保证项目的正常运行，项目小组的直属上级部门为公司营销中心。营销中心有权利对项目销售数据日报表、周报表和月报表，项目月度总结和计划，来电来访、客户资料、房源、价格等重要数据资料进行抽检，对不符合管理规范的营销中心应给予帮助纠正，对严重或拒不改正者实施处罚。同时以上项目资料需并按规定及时报备营销中心存档。 二、项目财务管理： 公司全面实行预算管理制度，项目按照年度销售任务拟定项目年度预算，每年12月20日前提交项目次年年度费用预算，经总经理审批后交由营销中心和财务部同时备案； 月度预算按照年度预算结合项目实际推进情况拟定，月度预算于每月28日前将本项目的次月费用预算提交营销中心报请公司审核；营销中心根据报备案的项目年度费用预算结合实时情况对各项目次月费用预算进行初步审核，营销中心于每月30日前将次月费用预算提交公司财务部；公司财务部于每月5日前将审批后的费用预算反馈于营销中心。 审批后的部门月度预算是项目报销当月费用时的重要依据，日常费用需按照预算进行严格控制。非预算内的当月支付的费用需另报总经理审批。 项目工资、补贴、提成管理详见《营销中心薪资管理办法》。项目组可根据实际销售时间、速率调整不同产品的提成比例及处罚细节刺激销售，但总提成不得超出项目提成比例总预算。 项目提成原则按阶段制定提成比例及客户管理维护办法，以确保客户不流失，内部管理不混乱，同事之间无矛盾。 项目工资、补贴、提成的发放时间及方式按照公司《薪资奖金制度》执行。 项目组内部管理需要所罚没的罚款由项目作为内部项目基金，由项目自行安排使用，但需要完整全面向项目组、公司营销中心及财务部交待所有的账目使用情况。 各项目于每月30日（或31日）将项目当月各项费用到公司财务部进行核销，具体核销流程根据公司《预决算管理制度》执行。 三、项目人事管理 项目组的人士管理须在保证项目人员安全的前提下进行。 项目组成员的人数编制在项目立项时由项目经理提交《项目人员编制申请表》，营销中心根据该人员编制申请表进行配置或招聘。 项目在成立初期依据项目推进情况须完成人员编制、招聘、培训工作并接受营销中心的考核。 项目组成员由项目经理、销售经理、项目策划组员、销售内务及销售员共同组成，项目组成员确定后须在7日内将具体的项目小组成员表提交营销中心和公司行政部备案。 项目在运作中同时须完成项目人员的考核、考评、升职、降级等基础管理工作，