第3章基本方法.pptVIP

第二章 资产评估基本方法 本章基本要求 掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。 本章重点 对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。 本章难点 对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。 第一节 市场法 一、市场法的基本原理 （一）理论基础 均衡价值论: 由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。 （二）评估思路 （三）运用的前提条件 1、充分发育活跃的资产市场。 2、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。 二、市场比较法的基本程序及有关指标 （一）寻找参照物。 1、成交价必须真实。 2、至少三个交易案例。 3、与被估资产相类似（大可替代，即功能 相同）。 4、成交价是正常交易的结果。 5、尽可能选择近期成交的交易案例。 （二）调整差异 1、时间因素 2、区域因素 参照物所在区域比被估资产好： ；反之系数1 一般以被评资产为100， 3、功能因素 功能系数法 4、成新率因素 5、交易情况调整 （三）确定评估值 将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。 思考 市场法有哪些优缺点？ 三、市场法的具体操作方法 （一）直接比较法 参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。 （二）类比调整法 参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。 交易案例A的调整值＝参照物A的成交价×时间因素系数×区域因素系数×功能因素系数×情况补正系数×…… 直接法的具体技术方法 功能价值法 价格指数法 成新率价格法 市价折扣法 成本市价法 市盈率乘数法 （1）功能价值法（比较功能） 以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与被估对象之间的功能差异 进行调整来估算被估对象价值的方法。 资产评估价值＝参照物成交价格×（被估对象生产能力÷参照物生产能力） （2）价格指数法（比较价格变化） 以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与被估对象的评估基准日间的时间间隔 对资产价值的影响。 资产评估价值＝参照物成交价格×物价变动指数 此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情况。 （3）成新率价格法（比较新旧程度） 以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度 上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。 资产评估价值＝参照物成交价格×(评估对象成新率÷参照物成新率) 资产的成新率＝资产的尚可使用年限÷(资产的已使用年限＋资产的尚可使用年限) 此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况。 （4）市价折扣法（比较市场条件） 以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素 ，凭评估人员经验或有关部门规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。 资产评估价值＝参照物成交价格×(1—价格折扣率) 此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。 （5）成本市价法（比较成本因素） 以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率 来估算评估对象的价值的方法。 资产评估价值＝评估对象现行合理成本×(参照物成交价格÷参照物现行合理成本) （6）市盈率乘数法（比较收益额） 以参照物的市盈率作为乘数 （倍数），以此乘数与评估对象的收益额相乘 估算评估对象价值的方法。 资产评估价值＝评估对象收益额×参照物市盈率 [类比调整法案例] 某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2002年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位： 被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为