案例分析例题.doc

案例一,欣欣花园小区是一个全部一户90-110 平方米建筑面积的中档楼盘,前期物业管理到期后,新成立的业主大会选聘了天祥物业公司接替原有发展商 的物业公司管理小区,并与其签订了《物业服务合同》 .小区共有业主 850 户, 其中 23 户业主以未出席业主大会,未投票选择该公司,也未与新企业签订《物 业服务合同》以及新公司服务水平尚不及老公司为由,一直拒交物业服务费. 试分析这些业主的理由是否成立,并作出解释. 参考答案: 业主的理由不能成立. 因为: (1) 像选聘物业管理企业一类事项业主大会的决定只要 2/3 以上投票权的 业主同意即可生效,毋需每一位业主都同意. 分) (1 (2)少数业主不出席业主大会,不赞成业主大会的决定,并不影响业主大 会决定的效力,业主大会通过的决议,决定,每一位业主都有义务遵守,执行. (1 分) (3)少数业主也不能以未签物业服务合同为由拒交物业服务费. 分) (1 因为,第一,物业服务合同属于集体合同,是物业管理公司与代表业主的 业主委员会签订,法律法规并未规定要与每一位业主签订. 分) (2 第二,物业公司为小区公共部位和共用设施设备提供维修养护以及提供 安全,保洁,绿化等方面的服务,已与欠费业主形成了事实上的合同关系,欠 费业主理当履行交纳管理服务费的义务, 并应承担欠费利息, 滞纳金等费用. (1 分) (4)少数业主也不能以新公司服务水平不及老公司为由拒绝交费.因为不能以少数人的主观判断,作为否定物业公司服务质量的依据.若物业公司的服 务确实有严重问题,这些业主应联合其他业主共同提议物业公司改进或提请业 主大会解聘不能提供合格服务的物业公司,但不交物业服务费的做法是错误的. (2 分)二,业主王某在入住装修时,提出二次装修申请,物业公司经审查认为符合安全等要求,予以批复.后王某在装修厕所时擅自改动供暖管道位置,被物 业公司检查时及时发现,责令王某停止施工,限期恢复.王某认为不影响物业 使用,迟迟不予理睬.于是物业公司向主管部门报告,但主管部门迟迟不予处 理.于是物业公司在要王某写出一份出现安全事故责任自负的保证书后, 向王某收取 2000 元罚款, 未作其他处置. 试就以上描述的情况对本案做出评析. (10 分) 参考答案: 按《住宅室内装饰装修管理办法》和《物业管理条例》有关规定,物业管理 企业 应对业主装饰装修活动进行管理.本案业主王某应按法规,规章的规定进 行装修,物业公司王某装修时应将注意事项与禁止行为告诉他,王某应当遵守. (3 分) 王某必须提交供暖管理单位的批准文件,方可改动供暖管道位置.(1 分) 王某不能提交供暖管理单位的批准文件,物业公司应当制止装修继续进行, 向主管部门报告,并按装修管理协议追究王某违约责任.(2 分) 物业公司向主管部门报告后,主管部门迟迟不做处理,其他业主和物业公司 可以催促或告政府部门行政不作为.(2 分) 物业公司的装修管理不是行政管理,不能向业主收取罚款,本案物业公司的 做法是错误的.(2 分)三,王大妈周六上午去小区会所健身,在会所门口台阶上摔了一跤,腿部摔伤.同伴扶其到医院检查医治共花去医药费 1950 元,并且有近一个月时间只能家小心行走.王大妈的儿子认为其母在会所门口台阶摔倒是因为台阶湿滑所致,故与管理会所的物业公司交涉,要求物业公司赔偿医药费.试分析(1)物业公司应不应该负担付这笔医药费? (2) 物业公司如何才能防范此类风险? (10 分) 参考答案: (1)物业公司该不该赔偿该笔医药费应视情况而定. 分) (1 ①如果王大妈摔倒是因为物业公司做保洁时造成台阶湿滑而致,物业公司未给出明显的提示,警示,也无采取必要,适当的防范措施,就应该给王大妈以赔偿. (2 ②如果确有湿滑,物业公司给出提示,警示不清,防范措施不得力,应给 予王大妈部分赔偿. 分) (1 ③如果物业公司给出的提示,警示清晰,防范措施得力,王大妈是因为自 己不慎摔倒或其他人碰撞摔倒,物业公司则不用作出赔偿. 分) (2 (2)物业公司要避免此类风险 ①一要认真对照服务合同,严格依约服务,妥尽注意义务,及时提醒防范; (2 分) ②二应投保公众责任险,将此类风险转移给保险公司. 分) 某小区设有停车场，收费标准略低于指导价，物业管理公司虽在车场安排有保安值班，但为防止突发重大损失，依然在车场入口处用告示牌及在停车费票据上明示：本车场只负责提供车位，收取的仅是车位租金，请车主加强防范措施，车辆被盗受损，本公司概不负责。一次业主甲的朋友乙开车来访，停车于车场，其间下一场暴雨，雨后离开时，发现自己的车辆丢失，遂与物业管理公司交涉要求赔偿，物业管理公司以有正式声明在先，收取的停车费未含看管费为由，拒绝赔偿，乙遂将物业管理公司告上法院 观点一：声明在先，不予赔偿 理