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论小产权房问题的成因及解决路径 摘要:在近几年商品房价格不断攀高、土地资源日趋稀缺情况下,小产权房市场相当庞大,具备了相当深刻的社会影响力,成为政府不得不严肃面对的一个社会问题。本论文以中国部分城市小产权房为研究视角,分析其成因,探究其问题,进而对小产权房未来发展的制度提出了建议。 关键词:小产权房;住房政策 中图分类号:d669 文献标识码:a 文章编号:1009-0118(2012)09-0104-02 小产权房出现的背景:一是我国城乡二元土地所有制度,二是城市化快速发展,三是商品房价格飞速上涨。客观的说,小产权房的出现有效地解决了部分城市中低收入群体的住房需求,大部分的农民也从中获得了因土地征用开发而产生的增值收益。小产权房建设虽然违反了我国现行农村土地利用相关法律法规,但处理起来,也有很大的难度。如何妥善对待和处理小产权房问题,成为亟待解决的一个难题。 科学合理的分析我国现有的小产权房问题,有利于社会各方的利益,有利于维护广大农民和农村长远发展的利益,实现政府和社会各方利益的协调和平衡。 一、我国小产权房的分析 事实上,房屋产权并无“大”和“小”之分,“大产权”、“小产权”只是在现实经济生活和社会实践中约定俗成的说法,并不是法律上或学理上的专门术语。小产权房一般是指在农民集体所有土地上建设的、向本集体经济组织以外居民销售的住宅,其一般包括五个方面特征:一是小产权房建设用地为农村集体土地,而非经过招标、拍卖、挂牌等方式取得的城市国有土地;二是小产权房建设未经土地、规划、建设等主管部门许可,项目未经投资主管部门核准或备案,因而不符合国家相关建设程序;三是小产权房建设未缴纳国有土地出让金和相关税费,无法获得国家土地、房屋管理部门颁发的国有土地使用权证和房屋所有权证;四是小产权房一般不应包括农民建造的超出其自身居住需求的、主要用于出租的房屋,而仅指出售给非本地农村居民包括城镇居民和外地进城务工人员的房屋;五是“小产权”是针对“大产权”即完全产权房而言的。小产权房分类按照小产权房建设用地性质可划分为不同的类型。依据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规的规定,我国农村集体土地包括农用地(耕地)、农村集体建设用地和未利用地三种性质,其中农村集体建设用地又可细分为农村宅基地、乡镇企业用地、公共设施和公益事业用地。相应地,小产权房也可以分为三种:一是建设在农用地(耕地)上的小产权房;二是建设在农村集体建设用地上的小产权房,其可细分为建设在宅基地上的小产权房,建设在乡镇企业用地上的小产权房,以及建设在公共设施和公益事业用地上的小产权房等;三是建设在未利用地上的小产权房。 目前,各地小产权房购买者主要是城市中低收入群体,主要包括外来务工人员、普通工薪阶层等,他们难以承受城市“大产权房”的高房价,构成了小产权房的主要购买群体。 在我国城乡二元土地制度和城市化快速发展背景下,在国家城镇住房保障体系尚未完全健全、城乡居民住房需求仍较旺盛、房价收入比明显偏高的情况下,即使城市房价出现一定幅度回落,小产权房问题也很难完全杜绝,因为它在很大程度上顺应了我国城市化快速发展趋势,以低廉的价格吸引大量城市中低收入阶层和部分投资者购买。 二、小产权房的存在的原因 从中国现行法律对集体土地所有权制度的规定可以看出,集体土地所有权和使用权并不具备完整的权益。无论是村集体还是农民个人,从法律上都只有利用这些土地从事农业的权利,要从事非农产业则必须先出让给国家,转变为国有土地。这种制度框架,把集体土地和国有土地划分为两个权益不平等的阵营。而随着市场经济的发展,土地作为一种资产的商品价值逐步得到显化。集体土地被征用的供给价格和土地的市场价格差距巨大,同时具有一定的被动性。这种价值的显化过程给残缺的集体土地使用制度带来了潜在的获利机会,集体土地所有者受利益机制的驱动产生了以超法律的形式主动进入土地供给市场的动机。基于此,现行的法律制度或用地体制才是小产权房产生的根本所在。 土地是不可再生的自然资源是人人皆知的,为了严格控制我国农用地被非法征占和使用,国家对农用地转为非农业用地进行严格控制是必须的,无可厚非。但是,如果将农用转为建设用地必须先卖给国家或者说政府,既非必须,也不合理,因为其结果同样是农用地转为建设用地,同样是农地的减少。如果单就保护耕地而言,集体土地的所有者在其所有的土地上开发建设商品房占用了耕地,但同时也应该看到,大产权房不是空中楼阁,同样占据着中国的土地,包括耕地。所以,禁止小产权房是为了保护耕地的理由根本不能成立,纯属“掩耳盗铃”。小产权房问题的解决方法,需要我们重新的去审视。 三、小产权房问题的解决思路 近年来我国相继出台的许多有关小产权房的政策文件,但是基本上都只是从农村土地利用方面反复强调小产权房的不合法性,政策目标则是单纯的以禁止小产权房