2016怀柔新城04街区一级开发讲义.pptVIP

棚户区项目情况 四、资金平衡分析 04街区总体规模按照调整和不调整两种方式进行计算： （前提：行政办公调整为住宅）。 资金平衡表 用途 建设用地面积（公顷） 容积率 建筑规模 市场楼面单价 总价 (规模不调整) 总价 (规模调整) （万㎡） （元/平方米） (亿元) (亿元) 商业金融(C2) 19.67 3.19 62.74（32） 6000 19.2 37.644 文化娱乐(C3) 12.18 2.5 30.45 6000 18.27 18.27 二类住宅(R2) 31.86 2.35 74.93（61） 12000 73.2 89.916 公建混合居住(F2) 2.59 3 7.77 8400 6.5268 6.5268 各类设施混合(F3) 10.89 3 32.67 6000 19.602 19.602 行政办公 11.09 2.78（2） 30.82（22） 12000 26.4 26.4 合计 88.48 2.5 234.53 　 163 198 安置房收益 40 4500 18 18 总收益 181 216 考虑到变电所迁移，高压线入地尚需10亿元投资，项目规模调整后基本平衡，但存在较大风险，建议变电所迁移释放出的土地进一步提高利用效率，调整为建设用地。 1、棚改授权主体调整 支持事项1：为便于城开筹集资金，恳请同意将棚户区授权调整到城开下设公司。 2、安置房建设 存在的问题：为顺利推进04街区的综合开发，需要提前建设安置房，目前规划安置房面积不足，缺口约20万平方米； 支持事项2：行政办公用地或其他用地调整为安置房用地； 58万除对接北台上外，其余指标是否可以作为04街区安置用房？ 支持事项3：协助加快推动，争取年底开工。 五、存在的问题和需区政府的支持事项 五、存在的问题和需区政府支持事项 3、加快示范项目落地 帮助永旺梦乐城项目落地，由北控或者其他投资者来建设并整体租赁给永旺。存在的问题：规划选址存在矛盾。 方案1A地块 取消道路 切开绿化 方案3G地块 方案2C地块 取消道路 取消道路 项目用地，并考虑与地铁直连。 3、加快示范项目落地 永旺商城有意向落户04街区，建设亚洲旗舰店，总规模约30万平米，需要政府帮助落地。 支持事项4：由北控或其他投资者进行投资，整体租赁给永旺，尽快确定选址方案，并在土地定向取得方面予以强力支持； 支持事项5：选址方案涉及规划调整，需要区政府及区规划予以协调； 4、高压线入地（唐自口220千伏变电站） 唐自口220千伏变电站导致区域内高压线密布，对城市形象影响很大，对后续土地利用也带来极大困难。 支持事项6：协调市、区电力部门，唐自口220千伏变电站迁出04街区，如有困难，高压线入地。 5、资金平衡问题 项目测算成本弱平衡，土地成本不均衡可能导致亏损。 支持事项7：整体成本和收益统一平衡。 6、融资 棚户区改造项目需要改造为政府采购项目或PPP模式后才能符合开发银行信贷政策，支持事项8：与开行、国土共同推进政府采购模式。 五、存在的问题和需区政府支持事项 汇报结束 谢谢！ * * * 京沈、雁栖湖、高速路提级等 * * * * * * 怀柔新城04街区棚户区改造项目 2016年 北京北控城市开发有限公司 目 录 一、04街区基本情况 二、区域整体定位研究 三、区域发展构想及工作进展 四、资金平衡分析 五、存在的问题和需区政府的支持事项 北房、杨宋组团 雁栖组团 庙城组团 中心区 核心区 04街区位置及范围 04街区（核心区）属怀柔新城中心区的一部分，位于老城区的东侧，04街区规划范围西、北临京密路，东、南邻雁栖河、怀河，规划用地559.9公顷，总建设用地面积为334.8公顷。 一、 04街区基本情况 核心区周边区域重点产业功能区正在蓬勃发展 怀柔新城重点功能区示意图 中科院怀柔科教产业园 雁栖高新技术产业基地 中国怀柔影视基地 福田—戴姆勒汽车生产基地 北京雁栖湖生态发展示范区 中科院怀柔科教产业园 S6 怀柔水库 雁栖湖 雁栖湖生态发展示范区 中科院怀柔科教产业园 教育基地 科研与转化基地 北京综合研究中心 中国怀柔影视基地 福田汽车生产基地 福田汽车重卡二厂 公共服务中心区 一、 04街区基本情况——区位 北京电影学院拟选址位置 怀丰公路 京密路 京承高速 市郊铁路s6 怀柔新城04街区距离北京城区50公里，距离首都机场25公里，属于北京的远郊区县，与北京城区及周边区域之间缺乏必要的轨道交通，增加了交通成本。 一、 04街区基本情况——区位 交通条件 区位优势： 核心区位于怀柔新城“